Precio de la vivienda en Alcalá de Henares (Madrid)
El precio de la vivienda en Alcalá de Henares (Madrid) es de 2839 €/m² (valor tasado oficial, MITMA, 2026T1), un 30% por debajo de la media de la provincia de Madrid (4048 €/m²). El precio real de compraventa registrada en Madrid es de 4206 €/m². Se registran unas 2688 compraventas de vivienda al año. De ellas, un 13% son de obra nueva y el resto de segunda mano, con un 5% de vivienda protegida. El alquiler medio es de 9,42 €/m²/mes.
¿Cuánto vale tu casa en Alcalá de Henares? Tasación gratis en 1 minuto.Valorar gratisDatos actualizados:
Precio real de cierre vs precio de anuncio en Alcalá de Henares
En Alcalá de Henares se pide una media de 3074 €/m² en los anuncios, pero las 2261 compraventas escrituradas ante notario en el último año se cerraron a 2415 €/m² — un 21% menos de lo que se pide. Por eso valoramos con el precio real de venta, no con el de anuncio.
Fuente: precio de anuncio (Fotocasa) · precio de cierre real, Consejo General del Notariado (compraventas escrituradas, últimos 12 meses).
La brecha entre lo que se pide y lo que se firma, en toda España — la medimos cada mes, municipio a municipio.
Análisis del mercado en Alcalá de Henares
Con 2839 €/m², Alcalá de Henares está entre las zonas asequibles de su provincia: un 30% por debajo de la media de Madrid (4048 €/m²). En el último año el precio de la zona ha subido un 14%. Se registran unas 2688 compraventas de vivienda al año, un mercado con rotación alta para un parque de 79.588 viviendas. Comprar para alquilar renta en torno a un 4% bruto anual (alquiler medio 9,42 €/m²/mes), por debajo de la media española (~6%). Comprar una vivienda de 80 m² equivale a unas 15 veces la renta media anual por habitante del municipio (15.598 €).
Alquiler de mercado en Alcalá de Henares calculado sobre 12.836 contratos (SERPAVI, Ministerio de Vivienda) y valor tasado oficial. Datos recopilados y revisados por el equipo editorial de Tasación Vivienda Online Gratis.
Actividad del mercado en Alcalá de Henares
Operaciones de compraventa registradas en Alcalá de Henares durante 2025. Cuantas más operaciones, más líquido es el mercado (más fácil comprar y vender). Fuente: Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (MITMA) / Min. de Vivienda — Estadística de Transacciones Inmobiliarias (compraventa), base notarial (ANCERT). Tabla 2: nº total de transacciones de vivienda por municipios.
Termómetro del mercado en Alcalá de Henares
🔴 CalienteMercado caliente en Alcalá de Henares: mucha actividad y/o precios al alza. Señales: precios subiendo con fuerza (+14% interanual).
Estimación a partir de la tendencia del precio (INE IPV), la rotación (compraventas MITMA ÷ parque de viviendas del Censo) y la demanda extranjera (Registradores). No usa "días en venta" (no es dato público en España).
El precio en Alcalá de Henares en contexto
El precio medio orientativo en Alcalá de Henares (2839 €/m²) se sitúa un 30% por debajo de la media de la provincia de Madrid (4048 €/m²) y un 23% por encima de la media nacional (2316 €/m²). En el último año, el precio de la zona ha subido un 14%. El precio está en máximos históricos.
Es el margen con el que valoramos aquí, no la variación de precios del municipio. Lo fijan las 2261 compraventas escrituradas de Alcalá de Henares que respaldan la zona (Consejo General del Notariado, últimos 12 meses · muestra amplia). El valor de cada vivienda depende además del estado, la planta, el año y la orientación. Cómo medimos la precisión
Valoración fiscal y catastral en Alcalá de Henares: el valor de referencia del Catastro
Para el ITP de una compraventa de segunda mano o para el impuesto de sucesiones y donaciones de una herencia, Hacienda no parte del precio de mercado: parte del valor de referencia del Catastro. Desde 2022 (Ley 11/2021) la base imponible es el mayor de los dos —lo que escrituras o el valor de referencia—, así que conviene saber cuál es antes de firmar.
El valor de referencia en Alcalá de Henares es de 2400 €/m² construidos (mediana de las 36 zonas de valor muestreadas del municipio, Dirección General del Catastro, zonas de valor 2026). Para una vivienda de 90 m² construidos, la base fiscal saldría en torno a ~216.000 €. Sobre esa base se calcula el ITP con el tipo de tu comunidad autónoma: calcula el ITP.
¿Puede Hacienda valorar tu vivienda en Alcalá de Henares por encima de lo que pagas?
En Alcalá de Henares, de media, no: el valor de referencia (2400 €/m²) va un 1% por debajo del precio medio al que se firmaron ante notario las 2261 compraventas de la muestra (2415 €/m² escriturados). Aun así puede pasar en viviendas concretas —a reformar, bajos, interiores—, porque el valor de referencia va por zona y no mira el estado de cada casa.
Cuánto se desvía el valor de referencia del precio de escritura, municipio a municipio — el estudio completo, con sus criterios y su tabla de sensibilidad.
Qué hacer si el valor de referencia es mayor que el precio real
Se paga el impuesto sobre el valor de referencia y luego se recurre: hay cuatro años para solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos, aportando prueba de que el valor real es menor (una tasación, una pericial o comparables de la zona). Eso sí, si Hacienda ya te ha notificado una liquidación, el plazo para recurrirla es de un mes desde la notificación, no de cuatro años. Revisamos gratis si tu caso tiene recorrido con los mismos datos oficiales de esta página, y aquí explicamos qué es el valor de referencia y cómo consultar el de tu vivienda.
El valor de referencia no es el precio de mercado ni una tasación: es un valor fiscal por zona que no tiene en cuenta el estado, la planta ni la orientación de tu vivienda. La cifra de Alcalá de Henares es la mediana de sus zonas de valor; el de tu vivienda concreta depende de su zona y se consulta con la referencia catastral en la Sede Electrónica del Catastro. Si lo que buscas es una valoración urbanística (suelo, expropiaciones, planeamiento), es otra cosa: se rige por el Reglamento de Valoraciones (RD 1492/2011) y no la cubrimos. Fuentes: Dirección General del Catastro (zonas de valor 2026) · Consejo General del Notariado (precio de escritura) · mapa nacional del valor de referencia.
¿Cuánto cuesta una vivienda según el tamaño en Alcalá de Henares?
Los pisos pequeños suelen pagarse más caros por metro que los grandes. Este es el precio orientativo por nº de habitaciones en Alcalá de Henares, partiendo del precio de zona (2839 €/m²).
| Vivienda | €/m² | Precio orientativo |
|---|---|---|
| 1 habitación (~45 m²) | 3092 | ~139.140 € |
| 2 habitaciones (~65 m²) | 3009 | ~195.585 € |
| 3 habitaciones (~90 m²) | 2774 | ~249.660 € |
| 4+ habitaciones (~120 m²) | 2794 | ~335.280 € |
€/m² por tamaño observado de anuncios (Fotocasa); superficie típica orientativa. El precio real depende de la ubicación y el estado de cada vivienda.
Precio por zona en Alcalá de Henares
Datos actualizados:La mitad de las 17 zonas de mercado de Alcalá de Henares está entre 3090 y 3350 €/m² (mediana 3090 €/m²; de 2480 a 3940 €/m²). Percentiles 25–75 sobre las zonas de Alcalá de Henares con precio de mercado propio; las que no lo tienen se quedan fuera del cálculo en vez de heredar la media.
- Colonia - Briparc · 3938 €/m²
- El Olivar · 3833 €/m²
- Casco histórico · 3486 €/m²
- Val · 3472 €/m²
- Caballería Española · 3347 €/m²
- Ensanche · 3234 €/m²
- Estación - Parque O'Donnell · 3134 €/m²
- Chorrillo · 3117 €/m²
- La Garena · 3086 €/m²
- Espartales · 3086 €/m²
- Rinconada · 3086 €/m²
- Ciudad 10 · 3086 €/m²
- Polígono Europa · 3086 €/m²
- Alcala Magna · 3086 €/m²
- Pryconsa - Juan de Austria · 3012 €/m²
- Venecia - Nueva Alcalá · 2876 €/m²
- Reyes Católicos · 2481 €/m²
Rentabilidad bruta orientativa de comprar para alquilar en cada zona (alquiler medio del municipio ÷ precio de la zona). Las zonas más asequibles suelen rentar más.
- Colonia - Briparc3938 €/m²2,9%
- El Olivar3833 €/m²2,9%
- Casco histórico3486 €/m²3,2%
- Val3472 €/m²3,3%
- Caballería Española3347 €/m²3,4%
- Ensanche3234 €/m²3,5%
- Estación - Parque O'Donnell3134 €/m²3,6%
- Chorrillo3117 €/m²3,6%
- La Garena3086 €/m²3,7%
- Espartales3086 €/m²3,7%
- Rinconada3086 €/m²3,7%
- Ciudad 103086 €/m²3,7%
- Polígono Europa3086 €/m²3,7%
- Alcala Magna3086 €/m²3,7%
- Pryconsa - Juan de Austria3012 €/m²3,8%
- Venecia - Nueva Alcalá2876 €/m²3,9%
- Reyes Católicos2481 €/m²4,6%
Precio calle a calle en Alcalá de Henares
Tenemos ficha propia de 641 calles de Alcalá de Henares: precio de barrio, viviendas, año, plano, valor de referencia oficial y qué te queda si vendes.
¿Sale a cuenta comprar o alquilar en Alcalá de Henares?
Comprar en Alcalá de Henares equivale a 25 años de alquiler (ratio precio-alquiler o PER). Ratio alto: alquilar tiende a compensar frente a comprar.
PER = precio de compra ÷ alquiler anual. Como referencia, por debajo de ~16 comprar suele salir a cuenta y por encima de ~24 alquilar. No incluye revalorización, gastos ni fiscalidad.
Coste de tener una vivienda en Alcalá de Henares
El IBI orientativo es de ~473 €/año (valor catastral medio 94.508 € × tipo de referencia 0,5%). A eso se suman comunidad, seguro de hogar y mantenimiento.
El tipo del IBI lo fija cada ayuntamiento (suele ir del 0,4% al 1,1% del valor catastral); usamos 0,5% como referencia. Estimación orientativa.
¿Cuánto necesito para comprar en Alcalá de Henares?
Con el precio real de Alcalá de Henares (2839 €/m²). Ajusta metros e hipoteca.
Estimación orientativa. Los gastos e impuestos de compra (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría) varían por comunidad autónoma y tipo de vivienda; se usa ~11% de referencia. No es una oferta ni asesoramiento financiero.
Esta es la referencia de precio por metro cuadrado en Alcalá de Henares. Para saber el valor concreto de tu vivienda, calcúlalo abajo: ajustamos el precio de zona según los metros, el año, el estado, la planta y la orientación.
Cómo son las viviendas en Alcalá de Henares
Antigüedad y tamaño del parque de viviendas, agregados del inventario del Catastro por inmueble de Alcalá de Henares. El año medio de construcción es 1985 y la vivienda mediana mide 97 m².
La mayoría se construyeron en los 1970.
- Menos de 60 m²3%
- 60 – 90 m²40%
- 90 – 120 m²26%
- Más de 120 m²31%
Fuente: Dirección General del Catastro (inventario de edificios por inmueble, feeds INSPIRE). Agregado del inventario del Catastro de Alcalá de Henares (74.987 viviendas con año de construcción).
Simulador de tasación de vivienda en Alcalá de Henares
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Preguntas frecuentes en Alcalá de Henares
¿Cuál es el precio real de venta en Alcalá de Henares?
En Alcalá de Henares se pide una media de 3074 €/m² en los anuncios, pero las compraventas escrituradas ante notario en el último año se cerraron a 2415 €/m² (un 21% menos). Nuestro valorador calcula primero el precio de anuncio y después le descuenta esa brecha —la de Alcalá de Henares, medida y publicada en nuestro Índice de la Brecha— para estimar lo que se firmaría ante notario. Fuente: Consejo General del Notariado.
¿Cuál es el precio del m² en Alcalá de Henares?
El precio medio orientativo en Alcalá de Henares se sitúa en torno a 2839 €/m² (valor tasado oficial, MITMA, 2026T1), con una horquilla de ±5,5 % (2680–3000 €/m²) según las 2261 compraventas escrituradas que respaldan la zona. Es una referencia de zona; el valor real depende del estado, planta, año y orientación de cada vivienda.
¿Cuál es el valor de referencia del Catastro en Alcalá de Henares (valoración fiscal)?
El valor de referencia del Catastro en Alcalá de Henares es de 2400 €/m² construidos (mediana de las 36 zonas de valor muestreadas del municipio, Dirección General del Catastro, zonas de valor 2026). Es el valor oficial que sirve de base imponible mínima en el ITP (compraventa) y en el ISD (herencias y donaciones) desde 2022. No es el precio de mercado ni una tasación: no tiene en cuenta el estado, la planta ni la orientación de tu vivienda.
¿Y si el valor de referencia es mayor que el precio que pago en Alcalá de Henares?
Se tributa igualmente sobre el valor de referencia, porque la base imponible del ITP y del impuesto de sucesiones es el mayor de los dos (Ley 11/2021). En Alcalá de Henares no suele pasar: el valor de referencia va un 1% por debajo de los 2415 €/m² escriturados ante notario, aunque puede ocurrir en viviendas concretas a reformar. Se puede recurrir, y el plazo depende de la vía: si ya has autoliquidado, hay cuatro años para pedir la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos aportando prueba del valor real (tasación, pericial o comparables de la zona); si Hacienda te ha notificado una liquidación, solo hay un mes desde la notificación para recurrirla.
¿Cómo sé cuánto vale mi casa en Alcalá de Henares?
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¿Se vende más obra nueva o de segunda mano en Alcalá de Henares?
En Alcalá de Henares la segunda mano domina: de las compraventas del último año, un 13% son de obra nueva y el 87% de segunda mano, con un 5% de vivienda protegida (2826 operaciones, MITMA). Comprar obra nueva suele salir más caro por m² que reformar una vivienda usada.
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¿Cuánto cuesta valorar una vivienda en Alcalá de Henares?
Nuestra valoración online en Alcalá de Henares es gratuita y sin compromiso. Solo tiene coste la tasación oficial homologada (la que exige el banco para la hipoteca), que emite una sociedad de tasación registrada en el Banco de España.
¿Esta valoración sirve para la hipoteca?
No. Es una estimación orientativa sin validez legal. La tasación para hipoteca solo puede emitirla una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
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Datos orientativos. La valoración automática no es una tasación oficial (Orden ECO/805/2003) ni tiene validez legal, hipotecaria o judicial.