Índice de la Brecha · mensual
Próxima edición:
Lo que se pide por un piso está un 26,6% por encima de lo que se acaba firmando
El escaparate y la notaría cuentan cosas distintas. En los 927 municipios donde podemos comparar las dos, el precio que se anuncia está muy por encima del que consta en la escritura — y la distancia va del 11,3% de Gipuzkoa al 43,8% de Albacete.
de distancia mediana entre lo que se pide y lo que se firma
recorrido de la mitad central de los municipios: la brecha existe en casi todas partes, pero no es igual en ninguna
municipios con muestra suficiente en los dos lados, en 46 provincias
Qué mide esto exactamente, y qué no
Esto no es el descuento que consigue un comprador al negociar. El precio de anuncio sale del escaparate —los pisos que están hoy a la venta— y el de escritura, de las operaciones ya cerradas: son dos conjuntos de viviendas distintos. Y el escaparate acumula justamente lo que no se vende, porque lo que está sobrevalorado se queda ahí. Así que parte de esta brecha es negociación real y parte es ese poso de pisos que llevan tiempo sin encontrar comprador.
Lo que sí mide, y con eso basta: la distancia entre lo que el mercado pide y lo que el mercado paga. Si vas a vender, es la corrección que casi nadie te cuenta antes de fijar el precio; si vas a comprar, es la referencia para no anclar tu oferta al número del anuncio.
La brecha, provincia a provincia
Mediana de los municipios de cada provincia con muestra suficiente. Es el corte más sólido: los municipios sueltos tienen mucho más ruido que el agregado.
| Provincia | Municipios | Brecha mediana |
|---|---|---|
| Albacete | 8 | 43,8% |
| Palencia | 5 | 42,8% |
| Granada | 31 | 41,9% |
| Zamora | 3 | 40,6% |
| León | 9 | 37,9% |
| La Rioja | 10 | 37,7% |
| Cuenca | 4 | 36,2% |
| Castellón/Castelló | 11 | 36,1% |
| Lugo | 7 | 36,0% |
| Ciudad Real | 14 | 35,7% |
| Asturias | 21 | 35,0% |
| Zaragoza | 9 | 34,6% |
| Alicante | 49 | 34,0% |
| Salamanca | 6 | 32,6% |
| Málaga | 25 | 32,1% |
| Huesca | 7 | 32,1% |
| Murcia | 33 | 31,5% |
| Valencia | 69 | 31,2% |
| Valladolid | 9 | 30,3% |
| Pontevedra | 18 | 30,2% |
| Ávila | 7 | 29,4% |
| La Coruña | 23 | 29,2% |
| Almería | 24 | 28,9% |
| Jaén | 24 | 28,1% |
| Badajoz | 9 | 27,9% |
| Burgos | 5 | 27,7% |
| Córdoba | 19 | 27,4% |
| Illes Balears | 26 | 27,2% |
| Cáceres | 6 | 26,9% |
| Guadalajara | 5 | 26,8% |
| Lleida | 12 | 26,2% |
| Cádiz | 23 | 24,8% |
| Santa Cruz de | 14 | 24,6% |
| Toledo | 22 | 24,4% |
| Tarragona | 24 | 24,1% |
| Ourense | 5 | 21,0% |
| Huelva | 14 | 20,6% |
| Madrid | 56 | 20,6% |
| Cantabría | 21 | 20,4% |
| Girona | 25 | 19,8% |
| Sevilla | 31 | 19,4% |
| Las Palmas | 16 | 18,4% |
| Navarra | 6 | 16,5% |
| Barcelona | 114 | 15,0% |
| Bizkaia | 23 | 14,4% |
| Gipuzkoa | 17 | 11,3% |
Donde más se infla el escaparate
Municipios sueltos: tómalos como indicio, no como medida. Con muestras pequeñas la brecha individual se mueve mucho.
| Municipio | Se pide | Se firma | Brecha |
|---|---|---|---|
| Redován | 1891 €/m² | 618 €/m² | 67% |
| Borges Blanques, Les | 1858 €/m² | 609 €/m² | 67% |
| Sanlúcar la Mayor | 2977 €/m² | 999 €/m² | 66% |
| Catral | 2115 €/m² | 727 €/m² | 66% |
| Bigastro | 2002 €/m² | 736 €/m² | 63% |
| el Verger | 4129 €/m² | 1555 €/m² | 62% |
| Autol | 2002 €/m² | 769 €/m² | 62% |
| Herencia | 859 €/m² | 330 €/m² | 62% |
| Gualchos | 2544 €/m² | 1048 €/m² | 59% |
| Soutomaior | 3245 €/m² | 1340 €/m² | 59% |
| Alhama de Granada | 1262 €/m² | 524 €/m² | 58% |
| Casas-Ibáñez | 1130 €/m² | 470 €/m² | 58% |
| Guardo | 1016 €/m² | 423 €/m² | 58% |
| Vegas del Genil | 1955 €/m² | 816 €/m² | 58% |
| Archidona | 2064 €/m² | 894 €/m² | 57% |
Donde el anuncio se parece a la escritura
Mercados con más rotación, donde el precio publicado está más pegado al que se acaba firmando.
| Municipio | Se pide | Se firma | Brecha |
|---|---|---|---|
| Argentona | 1918 €/m² | 2340 €/m² | -22% |
| Moguer | 1072 €/m² | 1295 €/m² | -21% |
| Castilleja de la Cuesta | 1200 €/m² | 1401 €/m² | -17% |
| Ejea de los Caballeros | 733 €/m² | 854 €/m² | -17% |
| Alcobendas | 3942 €/m² | 4581 €/m² | -16% |
| Canovelles | 1416 €/m² | 1595 €/m² | -13% |
| Villa del Río | 710 €/m² | 792 €/m² | -12% |
| Santa Perpètua de Mogoda | 2201 €/m² | 2446 €/m² | -11% |
| Polop | 2132 €/m² | 2345 €/m² | -10% |
| Sant Pol de Mar | 2996 €/m² | 3293 €/m² | -10% |
| Montcada i Reixac | 2267 €/m² | 2479 €/m² | -9% |
| Castellbisbal | 2048 €/m² | 2237 €/m² | -9% |
| Esplugues de Llobregat | 4313 €/m² | 4691 €/m² | -9% |
| Badalona | 2663 €/m² | 2882 €/m² | -8% |
| Redondela | 1701 €/m² | 1808 €/m² | -6% |
¿Y si apretamos los criterios?
Publicamos el mismo cálculo con filtros más y menos exigentes, incluidos los que dan una cifra distinta a la nuestra. Si alguien quiere comprobar si el dato aguanta, el trabajo ya está hecho.
| Criterio | Municipios | Brecha mediana | Mitad central |
|---|---|---|---|
| Todos los municipios cruzables | 946 | 26,8% | 16,0%–35,4% |
| Con 20 o más compraventas — criterio publicado | 927 | 26,6% | 15,9%–35,3% |
| Con 50 o más compraventas | 838 | 26,5% | 15,6%–34,9% |
| Solo con muestra amplia de anuncios | 41 | 26,2% | 20,9%–30,3% |
| Criterio estricto: 50+ compraventas y muestra amplia de anuncios | 41 | 26,2% | 20,9%–30,3% |
La cifra se mueve entre el 26,2% y el 26,8% según lo estrictos que seamos. Es una diferencia pequeña, y por eso publicamos este índice: el dato no depende de dónde pongamos el listón.
Para qué usamos este índice
No lo publicamos solo para tener un informe. Cuando alguien valora su vivienda con nosotros, partimos del precio de anuncio de su zona y le aplicamos la brecha de su municipio —o la de su provincia, si el municipio no tiene muestra suficiente— para estimar qué se acabaría firmando. Si no hay ninguna de las dos, no se imputa la mediana nacional ni ninguna otra: se enseña el precio de salida y se dice que es el de salida.
Con la salvedad que ya está arriba: como el índice cruza stock de anuncios con operaciones cerradas, hay dos maneras defendibles de trasladar la brecha a una vivienda concreta y no sabemos cuál es la buena. Enseñamos las dos como horquilla en vez de quedarnos con la que dé el número más cómodo.
Cómo está hecho
- · Precio de anuncio: Índice Inmobiliario de Fotocasa (precio de OFERTA 2ª mano, €/m²), por municipio.
- · Precio de escritura: Portal Estadístico del Notariado (CGN) — precio real de compraventa escriturada, últimos 12 meses.
- · Se exigen 20 compraventas como mínimo en la muestra notarial del municipio. Nunca se imputa un dato: el municipio sin muestra suficiente queda fuera, no estimado.
- · Ambos lados en €/m² construido, referencia de piso y, donde no hay muestra de pisos, el agregado de todas las tipologías.
- · Se descartan los municipios donde los dos lados claramente no describen el mismo parque — cuando la escritura supera el anuncio en más de un 25%. Es un control del emparejamiento, no del resultado: al aplicarlo la mediana se mueve una décima.
- · Se usa la mediana y no la media, para que cuatro municipios extremos no arrastren el resultado.
Limitaciones que conviene conocer
- · Poblaciones distintas. Es la limitación principal y está explicada arriba: stock de anuncios frente a operaciones cerradas.
- · Mezcla de tipologías. Si en un municipio lo que se anuncia es sobre todo obra nueva y lo que se escritura es segunda mano, parte de la brecha es composición y no sobreprecio.
- · Desfase temporal. El precio de escritura corresponde a operaciones firmadas durante los doce meses anteriores; el anuncio es de hoy.
- · Municipios sueltos. El agregado provincial es sólido; una cifra municipal aislada, con pocas operaciones, no lo es.
Descarga y uso
Descargar el informe en PDF — con las cifras, la tabla por provincia y la metodología, listo para citar o reenviar.
Y los 927 municipios en crudo, con el precio de anuncio, el de escritura, la brecha y el tamaño de muestra de cada uno: descargar en CSV.
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<img src="https://tasacionviviendaonlinegratis.com/observatorio/brecha-anuncio-escritura/grafico.svg" alt="Distancia entre el precio de anuncio y el de escritura por provincia" width="900">
Reutilización libre bajo CC BY 4.0, citando la fuente y enlazando al informe.
Observatorio de la Vivienda Real (OVR) (agosto de 2026). Índice de la Brecha. Disponible en https://tasacionviviendaonlinegratis.com/observatorio/brecha-anuncio-escritura · DOI: 10.5281/zenodo.21916227
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