Índice de la Brecha · mensual
Lo que se pide por un piso está un 26,6% por encima de lo que se acaba firmando
El escaparate y la notaría cuentan cosas distintas. En los 927 municipios donde podemos comparar las dos, el precio que se anuncia está muy por encima del que consta en la escritura — y la distancia va del 11,3% de Gipuzkoa al 43,8% de Albacete.
de distancia mediana entre lo que se pide y lo que se firma
recorrido de la mitad central de los municipios: la brecha existe en casi todas partes, pero no es igual en ninguna
municipios con muestra suficiente en los dos lados, en 46 provincias
Qué mide esto exactamente, y qué no
Esto no es el descuento que consigue un comprador al negociar. El precio de anuncio sale del escaparate —los pisos que están hoy a la venta— y el de escritura, de las operaciones ya cerradas: son dos conjuntos de viviendas distintos. Y el escaparate acumula justamente lo que no se vende, porque lo que está sobrevalorado se queda ahí. Así que parte de esta brecha es negociación real y parte es ese poso de pisos que llevan tiempo sin encontrar comprador.
Lo que sí mide, y con eso basta: la distancia entre lo que el mercado pide y lo que el mercado paga. Si vas a vender, es la corrección que casi nadie te cuenta antes de fijar el precio; si vas a comprar, es la referencia para no anclar tu oferta al número del anuncio.
La brecha, provincia a provincia
Mediana de los municipios de cada provincia con muestra suficiente. Es el corte más sólido: los municipios sueltos tienen mucho más ruido que el agregado.
| Provincia | Municipios | Brecha mediana |
|---|---|---|
| Albacete | 8 | 43,8% |
| Palencia | 5 | 42,8% |
| Granada | 31 | 41,9% |
| Zamora | 3 | 40,6% |
| León | 9 | 37,9% |
| La Rioja | 10 | 37,7% |
| Cuenca | 4 | 36,2% |
| Castellón/Castelló | 11 | 36,1% |
| Lugo | 7 | 36,0% |
| Ciudad Real | 14 | 35,7% |
| Asturias | 21 | 35,0% |
| Zaragoza | 9 | 34,6% |
| Alicante | 49 | 34,0% |
| Salamanca | 6 | 32,6% |
| Málaga | 25 | 32,1% |
| Huesca | 7 | 32,1% |
| Murcia | 33 | 31,5% |
| Valencia | 69 | 31,2% |
| Valladolid | 9 | 30,3% |
| Pontevedra | 18 | 30,2% |
| Ávila | 7 | 29,4% |
| La Coruña | 23 | 29,2% |
| Almería | 24 | 28,9% |
| Jaén | 24 | 28,1% |
| Badajoz | 9 | 27,9% |
| Burgos | 5 | 27,7% |
| Córdoba | 19 | 27,4% |
| Illes Balears | 26 | 27,2% |
| Cáceres | 6 | 26,9% |
| Guadalajara | 5 | 26,8% |
| Lleida | 12 | 26,2% |
| Cádiz | 23 | 24,8% |
| Santa Cruz de | 14 | 24,6% |
| Toledo | 22 | 24,4% |
| Tarragona | 24 | 24,1% |
| Ourense | 5 | 21,0% |
| Huelva | 14 | 20,6% |
| Madrid | 56 | 20,6% |
| Cantabría | 21 | 20,4% |
| Girona | 25 | 19,8% |
| Sevilla | 31 | 19,4% |
| Las Palmas | 16 | 18,4% |
| Navarra | 6 | 16,5% |
| Barcelona | 114 | 15,0% |
| Bizkaia | 23 | 14,4% |
| Gipuzkoa | 17 | 11,3% |
Donde más se infla el escaparate
Municipios sueltos: tómalos como indicio, no como medida. Con muestras pequeñas la brecha individual se mueve mucho.
| Municipio | Se pide | Se firma | Brecha |
|---|---|---|---|
| Redován | 1891 €/m² | 618 €/m² | 67% |
| Borges Blanques, Les | 1858 €/m² | 609 €/m² | 67% |
| Sanlúcar la Mayor | 2977 €/m² | 999 €/m² | 66% |
| Catral | 2115 €/m² | 727 €/m² | 66% |
| Bigastro | 2002 €/m² | 736 €/m² | 63% |
| el Verger | 4129 €/m² | 1555 €/m² | 62% |
| Autol | 2002 €/m² | 769 €/m² | 62% |
| Herencia | 859 €/m² | 330 €/m² | 62% |
| Gualchos | 2544 €/m² | 1048 €/m² | 59% |
| Soutomaior | 3245 €/m² | 1340 €/m² | 59% |
| Alhama de Granada | 1262 €/m² | 524 €/m² | 58% |
| Casas-Ibáñez | 1130 €/m² | 470 €/m² | 58% |
| Guardo | 1016 €/m² | 423 €/m² | 58% |
| Vegas del Genil | 1955 €/m² | 816 €/m² | 58% |
| Archidona | 2064 €/m² | 894 €/m² | 57% |
Donde el anuncio se parece a la escritura
Mercados con más rotación, donde el precio publicado está más pegado al que se acaba firmando.
| Municipio | Se pide | Se firma | Brecha |
|---|---|---|---|
| Argentona | 1918 €/m² | 2340 €/m² | -22% |
| Moguer | 1072 €/m² | 1295 €/m² | -21% |
| Castilleja de la Cuesta | 1200 €/m² | 1401 €/m² | -17% |
| Ejea de los Caballeros | 733 €/m² | 854 €/m² | -17% |
| Alcobendas | 3942 €/m² | 4581 €/m² | -16% |
| Canovelles | 1416 €/m² | 1595 €/m² | -13% |
| Villa del Río | 710 €/m² | 792 €/m² | -12% |
| Santa Perpètua de Mogoda | 2201 €/m² | 2446 €/m² | -11% |
| Polop | 2132 €/m² | 2345 €/m² | -10% |
| Sant Pol de Mar | 2996 €/m² | 3293 €/m² | -10% |
| Montcada i Reixac | 2267 €/m² | 2479 €/m² | -9% |
| Castellbisbal | 2048 €/m² | 2237 €/m² | -9% |
| Esplugues de Llobregat | 4313 €/m² | 4691 €/m² | -9% |
| Badalona | 2663 €/m² | 2882 €/m² | -8% |
| Redondela | 1701 €/m² | 1808 €/m² | -6% |
¿Y si apretamos los criterios?
Publicamos el mismo cálculo con filtros más y menos exigentes, incluidos los que dan una cifra distinta a la nuestra. Si alguien quiere comprobar si el dato aguanta, el trabajo ya está hecho.
| Criterio | Municipios | Brecha mediana | Mitad central |
|---|---|---|---|
| Todos los municipios cruzables | 946 | 26,8% | 16,0%–35,4% |
| Con 20 o más compraventas — criterio publicado | 927 | 26,6% | 15,9%–35,3% |
| Con 50 o más compraventas | 838 | 26,5% | 15,6%–34,9% |
| Solo con muestra amplia de anuncios | 41 | 26,2% | 20,9%–30,3% |
| Criterio estricto: 50+ compraventas y muestra amplia de anuncios | 41 | 26,2% | 20,9%–30,3% |
La cifra se mueve entre el 26,2% y el 26,8% según lo estrictos que seamos. Es una diferencia pequeña, y por eso publicamos este índice: el dato no depende de dónde pongamos el listón.
Cómo está hecho
- · Precio de anuncio: Índice Inmobiliario de Fotocasa (precio de OFERTA 2ª mano, €/m²), por municipio.
- · Precio de escritura: Portal Estadístico del Notariado (CGN) — precio real de compraventa escriturada, últimos 12 meses.
- · Se exigen 20 compraventas como mínimo en la muestra notarial del municipio. Nunca se imputa un dato: el municipio sin muestra suficiente queda fuera, no estimado.
- · Ambos lados en €/m² construido, referencia de piso y, donde no hay muestra de pisos, el agregado de todas las tipologías.
- · Se descartan los municipios donde los dos lados claramente no describen el mismo parque — cuando la escritura supera el anuncio en más de un 25%. Es un control del emparejamiento, no del resultado: al aplicarlo la mediana se mueve una décima.
- · Se usa la mediana y no la media, para que cuatro municipios extremos no arrastren el resultado.
Limitaciones que conviene conocer
- · Poblaciones distintas. Es la limitación principal y está explicada arriba: stock de anuncios frente a operaciones cerradas.
- · Mezcla de tipologías. Si en un municipio lo que se anuncia es sobre todo obra nueva y lo que se escritura es segunda mano, parte de la brecha es composición y no sobreprecio.
- · Desfase temporal. El precio de escritura corresponde a operaciones firmadas durante los doce meses anteriores; el anuncio es de hoy.
- · Municipios sueltos. El agregado provincial es sólido; una cifra municipal aislada, con pocas operaciones, no lo es.
Descarga y uso
Descargar el informe en PDF — con las cifras, la tabla por provincia y la metodología, listo para citar o reenviar.
Y los 927 municipios en crudo, con el precio de anuncio, el de escritura, la brecha y el tamaño de muestra de cada uno: descargar en CSV.
Reutilización libre bajo CC BY 4.0, citando la fuente y enlazando al informe.
Observatorio de la Vivienda Real (OVR) (agosto de 2026). Índice de la Brecha. Disponible en https://tasacionviviendaonlinegratis.com/observatorio/brecha-anuncio-escritura
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