Hacienda valora la vivienda por encima del precio real en 816 municipios, y el desajuste se dispara donde hay menos mercado

Hemos cruzado el valor de referencia del Catastro —la base mínima sobre la que se liquidan el ITP de una compra y el impuesto de sucesiones y donaciones de una herencia— con el precio que de verdad se firma ante notario, municipio a municipio. En el conjunto está prácticamente empatado, pero el reparto no es uniforme: cuanto menos se compra y se vende en un municipio, más se desvía el valor fiscal.

Por qué esto le importa a quien compra o hereda

Desde 2022 el valor de referencia es la base mínima de tributación: aunque en la escritura figure un precio inferior, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia. Si compras por 150.000 € en un municipio donde el Catastro dice 170.000 €, pagas el ITP sobre 170.000 €. En los 816 municipios de esta lista, esa diferencia no es la excepción: es lo que ocurre con el precio típico de la zona.

La ley permite discutirlo, pero exige aportar una prueba objetiva de que el valor de mercado es inferior. Ese es justo el dato que casi nadie publica: cuánto se está escriturando de verdad en tu municipio.

Qué dijo el Tribunal Constitucional en 2026

La sentencia 13/2026, de 12 de febrero, desestimó por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad planteada contra este régimen: el valor de referencia como base imponible es constitucional. Circula la idea contraria, y no es cierta.

Ahora bien, el propio tribunal subraya algo que suele quedar en letra pequeña: es un sistema abierto, no inmutable, que puede impugnarse sin limitación de medios de prueba y corregirse si se demuestra que no refleja el valor de mercado. Es decir: el valor de referencia se presume correcto, pero la presunción admite prueba en contra. Este estudio va justo de eso — de aportar el dato objetivo con el que empezar a discutirlo.

No somos asesores fiscales y esto no es asesoramiento jurídico: para un caso concreto, consulta con un profesional. Queda además pendiente que el Tribunal Supremo se pronuncie sobre qué peso tiene una tasación individual frente al valor de referencia.

Los 25 municipios donde más se dispara el valor de referencia

Cómo cambia el resultado según lo exigentes que seamos

Un porcentaje así depende de a qué municipios se deje entrar. Publicamos el cálculo con todos los criterios que hemos probado, incluidos los que dan un resultado más bajo que el nuestro. El dato que destacamos arriba es el de la fila marcada; los municipios con muy pocas compraventas al año inflan el porcentaje porque su precio medio es poco fiable, y por eso los dejamos fuera.

La lectura honesta: la cifra global se mueve entre el 42% y el 56% según el filtro, y en los municipios con más mercado el valor de referencia tiende a quedarse por debajo del precio real. Lo que no cambia con ningún criterio es el patrón de fondo: el desajuste se concentra en los municipios con pocas compraventas.

Cómo lo hemos calculado

• Valor de referencia: zonas de valor publicadas por la Dirección General del Catastro. Por municipio tomamos la mediana de sus zonas —no la media, para que una zona atípica no arrastre el resultado— en €/m² construidos. Solo entran municipios con al menos 5 zonas de valor.
• Precio escriturado: precio real de compraventa ante notario (Portal Estadístico del Notariado (CGN) — precio real de compraventa escriturada, últimos 12 meses.), también en €/m² construidos, en ventana móvil de los últimos 12 meses. Se usa como referencia el precio de piso; si el municipio no tiene muestra de pisos, el agregado de todas las tipologías. Se descartan los municipios que el propio Notariado marca como estimados por muestra insuficiente.
• Muestra mínima: se exigen al menos 20 compraventas. Es el filtro que más cambia el resultado y el motivo de que publiquemos la tabla de sensibilidad: sin él, municipios con cuatro operaciones al año dominan el porcentaje. Nunca imputamos un valor: el municipio sin muestra suficiente queda fuera, no estimado.
• Filtro de ruido: se excluyen los cocientes iguales o superiores a 3, que reflejan el tamaño de la muestra y no la realidad del mercado.
• Resultado: 1638 municipios comparables. Ambas fuentes son públicas y cualquiera puede reproducir el cruce.

Limitaciones que conviene conocer

• Tipologías no perfectamente homogéneas: el valor de referencia agrega las zonas del municipio, mientras que el precio notarial se refiere preferentemente a pisos. Donde no hay muestra de pisos, la comparación mezcla tipologías. En la tabla de sensibilidad puede verse el cálculo restringido solo a municipios con muestra de pisos.
• Desfase temporal: el valor de referencia es anual y el precio notarial es una ventana móvil de doce meses, así que no cubren exactamente el mismo periodo.
• Territorios forales: Navarra y los territorios históricos del País Vasco tienen catastro propio y quedan prácticamente fuera del valor de referencia estatal, por lo que apenas aparecen en este estudio.
• Son medias municipales, no viviendas concretas. Que el valor de referencia supere el precio típico de tu municipio no implica que lo supere en tu caso: depende de la zona, del estado y de las características del inmueble. Es una señal para revisarlo, no una conclusión sobre tu vivienda.

Fuentes: Dirección General del Catastro (valor de referencia, zonas de valor) y Portal Estadístico del Notariado (CGN) — precio real de compraventa escriturada, últimos 12 meses.. Reutilización libre citando la fuente y enlazando a este estudio.