Cuántos de tus metros se pisan de verdad
El Catastro dice que tu casa tiene 100 m². Se pisan 78. El resto son muros, el rellano, el ascensor y el portal — superficie que se paga y no se habita. Medido sobre 813.152 viviendas con las dos cifras reales.
No es una constante: depende de cuándo se construyó
Es el hallazgo que no aparece si se mira poca muestra. El ratio cae de forma sostenida con el año de construcción, y la caída es grande: entre un piso de los sesenta y uno de hoy hay más de 12 puntos.
Tiene una explicación física y no hace falta forzarla: la obra nueva lleva muros más gruesos (aislamiento), ascensor obligatorio, rellanos más anchos y portales accesibles. Todo eso es superficie construida que no se pisa.
| Década | Útil / construida | De 100 m² se pisan | Viviendas |
|---|---|---|---|
| Antes de 1900 | ≈ 81 % | ≈ 81 m² | 17.028 |
| 1900s | 80,6 % | 81 m² | 26.416 |
| 1910s | 81 % | 81 m² | 8141 |
| 1920s | 81,5 % | 82 m² | 15.828 |
| 1930s | 81,6 % | 82 m² | 26.972 |
| 1940s | 79,9 % | 80 m² | 14.183 |
| 1950s | 80,1 % | 80 m² | 42.376 |
| 1960s | 80,5 % | 81 m² | 168.243 |
| 1970s | 80,3 % | 80 m² | 198.215 |
| 1980s | 76,7 % | 77 m² | 59.731 |
| 1990s | 73,7 % | 74 m² | 67.401 |
| 2000s | 71,5 % | 72 m² | 138.413 |
| 2010s | 69,7 % | 70 m² | 20.716 |
| 2020s | 68,1 % | 68 m² | 8924 |
Consecuencia práctica: aplicar la mediana global a un piso de obra nueva se equivoca en casi 10 puntos. Si vas a convertir, usa la fila de tu década.
Todas las filas son medianas, salvo la de antes de 1900, marcada con «≈»: agrupa diez décadas del XIX con muy pocas viviendas cada una y es una media ponderada de sus medianas, no la mediana del conjunto.
Comprobado con otra fuente, en seis territorios
Un número que solo existe en un conjunto de datos no se distingue de un defecto de ese conjunto. Por eso se ha vuelto a medir con los registros autonómicos de certificados energéticos — otro trámite, otro organismo y otra forma de anotar la superficie. Todas las medianas caen entre 75,7 % y 79,5 %.
| Territorio | Fuente | Mediana | Viviendas |
|---|---|---|---|
| Cataluña | Cédulas de habitabilidad | 77,6 % | 813.152 |
| Aragón | Certificados energéticos | 79,5 % | 62.917 |
| Comunidad de Madrid | Certificados energéticos | 79 % | 60.883 |
| Illes Balears | Certificados energéticos | 78,5 % | 1778 |
| Castilla-La Mancha (Toledo) | Certificados energéticos | 77,9 % | 7324 |
| Andalucía | Certificados energéticos | 77,5 % | 49.995 |
| Castilla-La Mancha (Albacete) | Certificados energéticos | 76,9 % | 6023 |
| La Rioja | Certificados energéticos | 75,7 % | 16.238 |
Por municipio
Solo los municipios con muestra suficiente. El orden importa poco: lo que se ve es que la variación entre municipios es mucho menor que la variación entre décadas — o sea que lo que manda es la antigüedad del edificio, no dónde está.
| Municipio | Útil / construida | Viviendas |
|---|---|---|
| el prat de llobregat | 82,7 % | 8186 |
| esplugues de llobregat | 81,7 % | 5871 |
| barcelona | 81 % | 316.931 |
| premia de mar | 79,9 % | 5348 |
| cornella de llobregat | 78,9 % | 14.950 |
| mataro | 77,7 % | 23.245 |
| reus | 77,6 % | 22.037 |
| ripollet | 77,6 % | 5939 |
| sant boi de llobregat | 77,5 % | 12.401 |
| granollers | 77 % | 11.347 |
| mollet del valles | 76,9 % | 8138 |
| badalona | 76,8 % | 36.355 |
| sant feliu de llobregat | 76,6 % | 6695 |
| tarragona | 76 % | 23.276 |
| cerdanyola del valles | 75,6 % | 8585 |
| vilanova i la geltru | 75,4 % | 12.495 |
| rubi | 75,3 % | 14.533 |
| sabadell | 75,3 % | 38.852 |
| terrassa | 75,2 % | 42.255 |
| girona | 75 % | 21.123 |
| viladecans | 75 % | 9946 |
| figueres | 74,9 % | 8788 |
| blanes | 74,8 % | 9320 |
| vic | 74,6 % | 8956 |
| tortosa | 74,5 % | 5586 |
| gava | 74 % | 7474 |
| lleida | 73,6 % | 25.610 |
| igualada | 73,5 % | 6848 |
| manresa | 73,5 % | 15.580 |
| olot | 72,6 % | 5989 |
| castelldefels | 71,3 % | 13.112 |
| sant cugat del valles | 71,3 % | 16.834 |
| el vendrell | 70,9 % | 12.888 |
| cambrils | 70,7 % | 12.206 |
| salou | 69,6 % | 15.453 |
Cómo está medido
Se cruzan 3.548.677 cédulas de habitabilidad —que declaran la superficie útil— con nuestro inventario del Catastro —que da la construida— por referencia catastral de 20 dígitos, que identifica la vivienda concreta y no el edificio. Emparejan 813.152 viviendas dentro de la banda de plausibilidad; se descartan 58.476 porque una útil mayor que la construida no es un piso raro, es un error de captura.
El cruce está comprobado, no supuesto. La cédula trae también el piso y la puerta, así que se pueden contrastar contra los del Catastro: coinciden el 95,2 % de las puertas y el 88,5 % de las plantas. Un cruce que emparejara viviendas distintas no daría eso, daría ruido.
Además hay mediana propia para 72.719 edificios con al menos tres viviendas cruzadas: donde el dato importe, conviene usar la del edificio y no una media nacional.
Lo que este número no es
- No cambia nuestra valoración. Trabajamos en superficie construida de principio a fin —el precio por metro de cada zona también lo es—, así que el cálculo es consistente. Esto sirve para entender la cifra, no para corregirla.
- No es un conversor universal. Entre el percentil 10 y el 90 hay viviendas reales que van del 62 % al 90,5 %. La mediana es una orientación, no una regla.
- La muestra grande es catalana. Cataluña es la única comunidad que publica las cédulas con este detalle. La comprobación en otros cinco territorios usa una fuente distinta, y por eso vale como réplica y no como ampliación.
Fuente: Generalitat de Catalunya, Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica — Cèdules d'habitabilitat (analisi.transparenciacatalunya.cat, 3pqu-s3ga). Reutilización permitida citando fuente y fecha de actualización. Cruzado con el inventario de la Dirección General del Catastro (fichero CAT). Datos actualizados a 2026-08-17. Réplica con los registros autonómicos de certificados energéticos (2026-08-18).
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