Cómo calculamos tu valoración

Al escribir la dirección, la geolocalizamos con el geocoder de CartoCiudad (IGN/CNIG) y recuperamos del Catastro la superficie, el año de construcción y el uso del inmueble. En algunas comunidades autocompletamos además otros datos oficiales del inmueble (como la eficiencia energética). El formulario se rellena con datos oficiales y tú solo confirmas o corriges.

Tomamos el €/m² de la fuente oficial más granular y fiable disponible para cada dirección. Siempre que hay suficientes compraventas, la base es el precio de cierre real ante notario (Consejo General del Notariado). Donde ese dato no llega, nos apoyamos en el valor tasado oficial del MITMA (actualizado por trimestres) y en el Valor de Referencia del Catastro.

Vengan de donde vengan, todas esas fuentes se llevan a un mismo nivel: el de precio de anuncio. No es un descuido, es lo que permite compararlas entre sí y es el nivel contra el que está calibrado el modelo. Por eso el número que sale de este paso es precio de salida, y el precio de cierre lo calculamos después, en el paso 5.

La regla es sencilla y honesta: bajamos al mayor detalle territorial con respaldo suficiente —de la zona al municipio, y a la provincia solo si hace falta— y nunca inventamos el número. La referencia es siempre un dato oficial, no una estimación libre.

Sobre el €/m² de zona ajustamos por las características concretas de la vivienda —como el estado, la antigüedad, la planta y el ascensor, los extras (terraza, garaje…), la eficiencia energética y el entorno—. Estos factores no van a ojo: los tenemos calibrados con cientos de miles de operaciones reales de mercado, aislando el efecto de cada característica. Cada factor que mueve el precio se muestra en el desglose de tu resultado.

Damos un rango (no un único número falsamente preciso) y un nivel de confianza según la calidad del dato de zona, cuántas compraventas reales respaldan tu zona y cuántas características nos has dado: con pocas operaciones el rango se ensancha, aunque el dato sea real. En Madrid, Barcelona y Valencia mostramos además viviendas similares cercanas (anuncios reales) para que puedas contrastar la cifra. La estimación de alquiler y rentabilidad es orientativa, derivada de la rentabilidad bruta típica del nivel de precio de la zona.

Los cuatro pasos anteriores dan un precio de anuncio: lo que previsiblemente se pediría por tu vivienda. No es lo que se cobra. Sobre esa cifra aplicamos la brecha entre escaparate y notaría que medimos nosotros mismos y publicamos en el Índice de la Brecha — con la de tu municipio si la tenemos medida y, si no, con la de tu provincia.

Del cierre damos una horquilla, no un punto: hay dos formas defendibles de invertir la brecha y todavía no sabemos cuál acierta más, así que enseñamos las dos en vez de fingir una precisión que no tenemos. Y si en tu zona no hay brecha medida, no la inventamos con la media nacional: te enseñamos el precio de salida y te decimos que es eso.