Gastos e impuestos de vender una vivienda en España

Es un impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo desde que compraste. Su importe depende del municipio y de los años de tenencia. Desde 2021 puedes elegir el método de cálculo más favorable, y si vendes con pérdidas no se paga.

Si vendes por más de lo que compraste, tributas por la ganancia en el IRPF (tramos del 19% al 28% aprox.). Hay exenciones importantes: por reinversión en vivienda habitual, o para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.

Si vendes a través de inmobiliaria, su comisión suele rondar el 3-5% del precio + IVA. Es opcional si vendes por tu cuenta, pero una agencia puede ayudarte a vender antes y mejor.

Necesitarás el certificado de eficiencia energética (obligatorio para anunciar), y según el caso cédula de habitabilidad. Los gastos de notaría de la compraventa suelen ser del comprador, pero la cancelación registral de tu hipoteca corre de tu cuenta.

Si aún debes hipoteca, tendrás que cancelarla con lo que obtengas de la venta y asumir los gastos de cancelación registral. Tenlo en cuenta al calcular tu neto.

Imagina que vendes por 250.000 € un piso que compraste por 180.000 €. Con una comisión de agencia del 3% (7.500 € más IVA), la plusvalía municipal, el IRPF por la ganancia y los gastos de certificados y cancelación de hipoteca, los costes totales suelen situarse en torno al 8%-12% del precio. Sobre 250.000 €, hablamos de entre 20.000 y 30.000 € que conviene tener previstos antes de firmar.

Hay palancas legales para pagar menos: la exención del IRPF por reinversión total del importe en una nueva vivienda habitual (en un plazo de 2 años), la exención para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, y sumar al valor de compra los gastos e impuestos que pagaste al comprar (ITP o IVA, notaría, registro), que reducen la ganancia. En la plusvalía municipal, elige el método, objetivo o real, que salga menor.

La plusvalía municipal se declara en los 30 días hábiles siguientes a la venta. El IRPF de la ganancia se liquida en la declaración de la renta del año siguiente. El certificado energético debes tenerlo antes de anunciar, y la cancelación registral de tu hipoteca se tramita en la propia notaría de la compraventa.

Nuestra valoración gratuita te da una estimación de lo que te quedaría tras la comisión y los gastos principales, para que sepas de qué cifra partes antes de vender.