Comprar vivienda en España siendo extranjero
Cualquier extranjero puede comprar una vivienda en España, resida o no en el país. Aquí tienes qué necesitas, qué impuestos se pagan y los datos oficiales de quién compra y dónde.
En breve: necesitas el NIE, una cuenta bancaria en España y pagar los mismos impuestos que un residente (ITP en segunda mano o IVA en obra nueva). Un no residente puede pedir hipoteca, normalmente hasta el 60%-70% del valor. En el 1T de 2026, los extranjeros firmaron 24.791 compraventas.
¿Quién compra? Nacionalidades de cabecera
Reparto de las compras de vivienda de extranjeros en España por nacionalidad (% sobre el total de compras de extranjeros).
- Reino Unido6,8%(1668)
- Países Bajos6,6%(1604)
- Marruecos6,2%(1518)
- Alemania6%(1489)
- Italia5,5%(1353)
- Rumanía5,2%(1272)
- Francia5,2%(1272)
- Polonia4,6%(1126)
Fuente: Colegio de Registradores de España · 1T 2026. Cifras entre paréntesis: nº de compraventas en el trimestre.
¿Dónde compran? Provincias con más demanda extranjera
Peso de la compra extranjera sobre el total de compraventas, por provincia. La media nacional es del 13,92%.
- 1Alicante44,65%
- 2Málaga34,3%
- 3Illes Balears28,89%
- 4Santa Cruz de Tenerife26,05%
- 5Girona24,7%
- 6Murcia21,73%
- 7Las Palmas20,14%
- 8Almería17,84%
- 9Tarragona15,24%
Fuente: Colegio de Registradores de España · 1T de 2026.
Pasos para comprar siendo extranjero
1. Consigue el NIE
El Número de Identidad de Extranjero es imprescindible para firmar la escritura y pagar los impuestos. Se solicita en una comisaría de Policía en España o en el consulado español de tu país. Un no residente puede pedir el NIE con finalidad de compra.
2. Abre una cuenta bancaria en España
Facilita pagar la señal, los impuestos, la notaría y las cuotas de la hipoteca, y domiciliar los suministros. Hay cuentas específicas para no residentes.
3. Calcula impuestos y gastos
En vivienda de segunda mano se paga el ITP (6%-10% según la comunidad) sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro; en obra nueva, el 10% de IVA más el AJD. Añade notaría, registro y gestoría (~1%-2%). Calcula el ITP de tu compra. ¿Dudas con ITP, IVA, AJD, IRNR o el valor de referencia? Los explicamos en el glosario inmobiliario.
4. Estudia la hipoteca (si la necesitas)
Los no residentes suelen obtener financiación de en torno al 60%-70% del valor (frente al 80% de un residente), con más documentación e ingresos justificados. Simula la cuota de tu hipoteca.
5. Comprueba el precio real de la zona
Antes de negociar, contrasta el precio que te piden con el valor de mercado de la zona y con el precio de cierre real (lo que se paga de verdad ante notario). Así no pagas de más siendo de fuera. Valora una vivienda gratis.
Si eres no residente, además de los impuestos de la compra tendrás obligaciones fiscales anuales (IRNR por la vivienda, o por el alquiler si la alquilas). Esta página es informativa y no constituye asesoramiento fiscal o legal: para tu caso concreto, consulta con un gestor o abogado.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?
Sí. No hay ninguna restricción para que un extranjero, residente o no residente, compre una vivienda en España. Lo único imprescindible es obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero), que hace falta para firmar la escritura y pagar los impuestos.
¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar una casa en España?
Los mismos que un español: si es vivienda de segunda mano, el ITP (entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma) sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro; si es obra nueva, el 10% de IVA más el AJD. La nacionalidad del comprador no cambia estos impuestos.
¿Un no residente puede pedir una hipoteca en España?
Sí, muchos bancos españoles financian a no residentes, aunque suelen prestar un porcentaje menor: en torno al 60%-70% del valor de tasación o compra (frente al 80% habitual para residentes), y piden más documentación e ingresos justificados en el país de origen.
¿Dónde compran más vivienda los extranjeros en España?
Los mayores pesos de compra extranjera están en la costa mediterránea y las islas: Alicante, Málaga, Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Girona o Murcia superan con holgura la media nacional (13,92% de las compraventas). Fuente: Colegio de Registradores.
Soy no residente, ¿tengo que pagar algún impuesto además del de la compra?
Si eres no residente y la vivienda no se alquila, Hacienda te imputa una renta anual por la que se paga el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Si la alquilas, tributas por los ingresos del alquiler. Conviene asesorarse con un gestor para tu caso concreto.
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Datos orientativos. Los porcentajes de impuestos y financiación son generales y varían por comunidad autónoma y banco. No es asesoramiento fiscal, legal ni una tasación oficial.