Rentabilidad del alquiler por provincia
Dónde es más rentable comprar para alquilar en España, cruzando el precio de compra real y el alquiler de cada provincia. Rentabilidad bruta anual y años para amortizar (PER).
Aquí lo ves por provincia; para el detalle por municipio (más caro, más barato y dónde más sube el alquiler), mira el ranking del alquiler por municipio.
Ranking de rentabilidad por provincia
| # | Provincia | Rentabilidad bruta | Amortización (PER) |
|---|---|---|---|
| 1 | Toledo | 6,4% | 16 años |
| 2 | Ciudad Real | 6,1% | 16 años |
| 3 | Segovia | 5,7% | 18 años |
| 4 | Zamora | 5,7% | 18 años |
| 5 | Teruel | 5,6% | 18 años |
| 6 | Guadalajara | 5,6% | 18 años |
| 7 | Burgos | 5,4% | 19 años |
| 8 | Ceuta | 5,4% | 19 años |
| 9 | Melilla | 5,3% | 19 años |
| 10 | León | 5,2% | 19 años |
| 11 | Palencia | 5,1% | 20 años |
| 12 | Soria | 4,9% | 20 años |
| 13 | Jaén | 4,8% | 21 años |
| 14 | Ávila | 4,7% | 21 años |
| 15 | Badajoz | 4,6% | 22 años |
| 16 | Cuenca | 4,5% | 22 años |
| 17 | Almería | 4,3% | 23 años |
| 18 | Castellón/Castelló | 4,3% | 23 años |
| 19 | Cáceres | 4,3% | 23 años |
| 20 | Granada | 4,2% | 24 años |
| 21 | La Rioja | 4,2% | 24 años |
| 22 | Valladolid | 4% | 25 años |
| 23 | Albacete | 4% | 25 años |
| 24 | Salamanca | 3,9% | 26 años |
| 25 | Lleida | 3,9% | 26 años |
| 26 | Ourense | 3,9% | 26 años |
| 27 | Huelva | 3,8% | 26 años |
| 28 | Asturias | 3,8% | 26 años |
| 29 | Valencia | 3,8% | 26 años |
| 30 | Tarragona | 3,7% | 27 años |
| 31 | Cantabria | 3,6% | 28 años |
| 32 | Lugo | 3,6% | 28 años |
| 33 | Córdoba | 3,5% | 29 años |
| 34 | Sevilla | 3,4% | 29 años |
| 35 | Huesca | 3,4% | 29 años |
| 36 | Zaragoza | 3,4% | 29 años |
| 37 | Murcia | 3,4% | 29 años |
| 38 | Girona | 3,3% | 30 años |
| 39 | Las Palmas | 3,2% | 31 años |
| 40 | Barcelona | 3,2% | 31 años |
| 41 | Navarra | 3,2% | 31 años |
| 42 | Araba/Alava | 3,2% | 31 años |
| 43 | Bizkaia | 3,2% | 31 años |
| 44 | Cádiz | 3,1% | 32 años |
| 45 | Málaga | 3% | 33 años |
| 46 | Santa Cruz de Tenerife | 3% | 33 años |
| 47 | A Coruña | 2,9% | 34 años |
| 48 | Pontevedra | 2,9% | 34 años |
| 49 | Gipuzkoa | 2,8% | 36 años |
| 50 | Alicante | 2,5% | 40 años |
| 51 | Madrid | 2,4% | 42 años |
| 52 | Illes Balears | 2,2% | 45 años |
Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio de compra. Orientativa y por provincia; la de una vivienda concreta depende de su zona y estado.
Bruta, neta y PER: cómo leerlo
La rentabilidad bruta es el alquiler de un año dividido entre el precio de compra. La neta descuenta gastos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacíos e IRPF) y suele quedar 1,5–2,5 puntos por debajo. El PER son los años de alquiler para recuperar la inversión (100 ÷ rentabilidad bruta). Para la rentabilidad neta y el cash-flow de una vivienda concreta, usa la calculadora de la ficha de alquiler de su municipio.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la rentabilidad bruta del alquiler?
Es lo que renta una vivienda en alquiler antes de gastos, en porcentaje anual: se divide el alquiler de un año entre el precio de compra y se multiplica por 100. Por ejemplo, una vivienda de 150.000 € alquilada a 750 €/mes (9.000 €/año) tiene una rentabilidad bruta del 6%.
¿Y la rentabilidad neta?
La neta descuenta los gastos: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino y el IRPF del alquiler. Suele quedar 1,5–2,5 puntos por debajo de la bruta. Calcula la neta de una vivienda concreta en la ficha de alquiler de su municipio.
¿Cuántos años se tarda en amortizar (PER)?
El PER son los años de alquiler necesarios para recuperar el precio de compra: 100 dividido entre la rentabilidad bruta. Una rentabilidad del 5% equivale a un PER de 20 años; del 7%, a unos 14 años.
¿Dónde es más rentable comprar para alquilar en España?
En general, las provincias con precios de compra más bajos respecto al alquiler ofrecen mayor rentabilidad bruta (interior y algunas capitales medias), mientras que las más caras (grandes ciudades y costa premium) rinden menos por el alto precio de entrada. Consulta el ranking de esta página.
¿Afecta la ley de vivienda y las zonas tensionadas?
Sí. En zonas declaradas tensionadas, el alquiler de nuevos contratos puede estar limitado por el índice de referencia (SERPAVI), lo que afecta a la rentabilidad. Confirma si tu zona está declarada tensionada por tu comunidad autónoma.
Rentabilidad bruta orientativa (no descuenta gastos, impuestos ni desocupación). No constituye asesoramiento de inversión.
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