Glosario inmobiliario
Los términos que aparecen al comprar, vender o valorar una vivienda, explicados en lenguaje claro. 34 definiciones.
Tasación
Valoración de un inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Es la que exige el banco para conceder una hipoteca. Se rige por la Orden ECO/805/2003 y no debe confundirse con una valoración orientativa.
Qué es la tasación oficial →Valor catastral
Valor administrativo que el Catastro asigna a cada inmueble a partir del suelo y la construcción. Se usa para calcular el IBI y suele ser bastante inferior al valor de mercado.
Valor de referencia
Valor que el Catastro calcula desde 2022 a partir de los precios de las compraventas ante notario. Sirve como base mínima imponible en el ITP y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Consultar el valor de referencia →Valor de mercado
Precio al que razonablemente se vendería una vivienda en condiciones normales. Es lo que estima una valoración orientativa; puede diferir del precio de anuncio (más alto) y del valor catastral (más bajo).
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Impuesto que paga el comprador de una vivienda de segunda mano. Es un porcentaje del precio que varía por comunidad autónoma (aprox. 6%-11%).
Calcular el ITP →AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Impuesto que grava las escrituras notariales. En la compra de vivienda nueva lo paga el comprador junto al IVA; el tipo depende de la comunidad autónoma.
Plusvalía municipal
Impuesto municipal (IIVTNU) sobre el incremento de valor del suelo urbano desde que compraste hasta que vendes. Lo paga el vendedor y se calcula según reglas del ayuntamiento.
Calcular la plusvalía municipal →IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Impuesto anual del ayuntamiento sobre la propiedad, calculado a partir del valor catastral. Lo paga quien sea titular a 1 de enero.
Calcular el IBI →Nota simple
Documento del Registro de la Propiedad que informa de la titularidad y las cargas de un inmueble (hipotecas, embargos). Es clave antes de comprar.
Contrato de arras
Acuerdo previo a la compraventa en el que el comprador entrega una señal. En las arras penitenciales, si el comprador se echa atrás pierde la señal y, si lo hace el vendedor, la devuelve duplicada.
Cédula de habitabilidad
Documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos para ser habitada. Es obligatoria en algunas comunidades para vender o alquilar.
Certificado de eficiencia energética
Documento obligatorio para vender o alquilar que califica la vivienda de la A (más eficiente) a la G. Debe aparecer en los anuncios.
Referencia catastral
Código de 20 caracteres que identifica de forma única cada inmueble en el Catastro. Permite consultar sus datos (superficie, año, uso).
TIN y TAE
El TIN es el tipo de interés nominal del préstamo; la TAE incluye además comisiones y gastos, por lo que refleja mejor el coste real de la hipoteca.
LTV (loan to value)
Porcentaje del valor de la vivienda que financia el banco. Habitualmente hasta el 80%, por lo que necesitas en torno al 20% de entrada más gastos.
Cargas
Deudas o gravámenes que pesan sobre un inmueble (hipoteca, embargo, servidumbre). Aparecen en la nota simple y pueden transmitirse con la vivienda.
Escritura pública
Documento firmado ante notario que formaliza la compraventa. Con ella se inscribe la propiedad en el Registro y se liquidan los impuestos.
Usufructo
Derecho a usar y disfrutar un inmueble ajeno (por ejemplo, vivir en él o alquilarlo) sin ser su propietario. Se separa de la nuda propiedad.
Nuda propiedad
Propiedad de un inmueble sin el derecho a usarlo o disfrutarlo, que corresponde al usufructuario. Vender la nuda propiedad (habitual en mayores) permite obtener dinero y seguir viviendo en la casa; su valor es el de mercado menos el del usufructo.
Euríbor
Índice de referencia al que se prestan dinero los bancos europeos. Es el tipo sobre el que se calcula la cuota de la mayoría de hipotecas variables en España (euríbor + diferencial). Se publica a diario y su media mensual es la que aplican los bancos.
Subrogación de hipoteca
Cambiar la hipoteca de banco (subrogación de acreedor) para mejorar las condiciones, o cambiar el titular del préstamo (subrogación de deudor), habitual al comprar una vivienda con hipoteca o en un divorcio. Puede conllevar comisiones y una nueva tasación.
Amortización anticipada
Devolver parte o todo el capital pendiente de la hipoteca antes de tiempo. Se puede reducir la cuota (mismo plazo) o el plazo (misma cuota); esto último ahorra más intereses. Puede tener comisión según el contrato y la ley.
IRPH
Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, alternativo al euríbor y históricamente más alto. Ha sido objeto de numerosas demandas por falta de transparencia; muchos hipotecados reclaman su nulidad.
Hipoteca inversa
Préstamo para mayores de 65 años (o dependientes) que usa la vivienda como garantía y les da una renta o un capital, sin tener que venderla ni dejar de vivir en ella. La deuda se salda al fallecimiento, normalmente vendiendo el inmueble.
Superficie útil vs. construida
La superficie útil es la pisable dentro de la vivienda; la construida añade el grosor de muros y la parte proporcional de zonas comunes. El Catastro suele dar la construida. Distinguirlas es clave para valorar bien el €/m².
Extinción de condominio
Disolver una copropiedad adjudicando el inmueble a uno de los propietarios, que compensa al resto. Habitual en divorcios y herencias. Tributa por AJD (mucho más barato) y no por ITP, al no considerarse una compraventa.
Proindiviso
Situación en la que varias personas son propietarias de un mismo inmueble por cuotas (por herencia, divorcio, etc.) sin división física. Cualquier copropietario puede vender su parte o pedir la extinción del condominio.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Impuesto que paga quien hereda o recibe en donación una vivienda. Varía mucho por comunidad autónoma (con grandes bonificaciones en algunas) y toma como base el valor de referencia del Catastro.
Ganancia patrimonial
Diferencia entre el precio de venta y el de compra de una vivienda (ajustada por gastos e impuestos). Tributa en el IRPF del vendedor por tramos (19%-28%), salvo exenciones como la reinversión en vivienda habitual o los mayores de 65 años.
Calcular el IRPF de la venta →Vivienda habitual
Vivienda en la que resides de forma permanente (al menos 3 años, con matices). Su condición fiscal da acceso a exenciones importantes en el IRPF al vender, como la reinversión en otra vivienda habitual.
IVA de vivienda nueva
Impuesto que paga el comprador de una vivienda de obra nueva: 10% del precio (4% en VPO), en lugar del ITP de la segunda mano. Se suma el AJD. Lo recauda el Estado, no la comunidad autónoma.
Zona de mercado residencial tensionada
Área declarada por la administración (Ley de Vivienda de 2023) donde el alquiler está limitado por el índice de referencia estatal. En ellas, la renta de los nuevos contratos no puede superar ciertos topes.
Índice de referencia del alquiler
Sistema estatal (SERPAVI, Ministerio de Vivienda) que fija un precio de referencia del alquiler por zona a partir de datos de fianzas y del Catastro. Se usa para topar la renta en zonas tensionadas y actualizar contratos.
Fianza (alquiler)
Cantidad que el inquilino entrega al firmar el contrato como garantía: por ley, un mes de renta en vivienda habitual (dos en uso distinto). Se deposita en el organismo autonómico y se devuelve al final si no hay desperfectos ni impagos.
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