¿Cómo de fiable es nuestra valoración?
Seremos claros: una valoración automática es una estimación orientativa, no una verdad exacta. Esto es lo que puedes esperar, sin venderte una exactitud que ningún modelo online tiene.
La mitad de nuestras valoraciones se queda a menos de un 19,8% del precio real de venta, y la otra mitad se pasa de ahí. No es una promesa: está medido contra 191.211 ventas escrituradas con precio, superficie y coordenada, y el método para reproducirlo es público. Son ventas francesas, y hay que decirlo en la misma frase que el número: España no publica microdato de compraventa accesible para una empresa —lo hemos comprobado fuente por fuente— y Francia sí, con el mismo tipo de dato (precio de escritura, superficie y coordenada). Medir en el mercado que se parece es lo mejor que se puede hacer hoy; medir en el propio sería mejor, y no se nos permite. Que sepamos, ningún tasador online español publica esta cifra — y es la única que dice de verdad cuánto te puedes fiar.
El anuncio pide, en el municipio mediano, un 26,6% más de lo que se paga
Lo hemos medido: en 927 municipios con dato fiable (20 compraventas escrituradas o más), el precio de anuncio (Fotocasa) está en la mediana un 26,6% por encima del precio de cierre real escriturado ante notario (sobre 392.860 compraventas del Consejo General del Notariado). Por eso no nos quedamos en el precio de anuncio: el valorador calcula a ese nivel —es donde el dato oficial baja al detalle de la zona— y luego le descuenta esta misma brecha —la de nuestro Índice de la Brecha, que es de donde sale esta cifra—: la de tu municipio o, si no la tenemos medida o se sale de lo plausible, la de tu provincia; y si tampoco hay, te decimos que la cifra es precio de salida en vez de inventarnos un descuento. La mayoría de valoradores se paran en el anuncio y te dejan el sesgo al alza entero.
Medimos nuestro error contra el precio oficial
Siempre que hay suficientes compraventas, tu valoración parte del precio real escriturado ante notario (Consejo General del Notariado) en tu código postal o municipio: no una estimación, sino lo que se paga de verdad. Donde ese dato no llega, estimamos el €/m² con datos oficiales, y ahí es donde medimos nuestro error:
La mayoría de municipios de España no tienen un valor tasado oficial propio (el Ministerio solo lo publica para los ~306 más grandes). Para el resto estimamos el €/m² con un modelo propio a partir de datos oficiales de la zona, todo con datos oficiales. ¿Cómo de bueno es? No lo decimos a ojo: lo medimos contra los 306 municipios que sí tienen valor tasado oficial, comparando nuestra estimación con el precio real (validación cruzada, fuera de muestra).
| Método | Error mediano | Error medio |
|---|---|---|
| Usar el precio provincial a secas | ~23% | ~28% |
| Nuestro modelo | ~12% | ~16% |
Esa validación mide dónde cae tu zona: en la mitad de los municipios situamos el €/m² con un error menor del ~12% frente al precio oficial (no a ojo). Después llevamos ese valor tasado oficial al nivel de mercado real del entorno, y donde tenemos más detalle —las grandes ciudades— afinamos la zona. El modelo se recalibra cada trimestre con los datos oficiales nuevos.
Además contrastamos nuestra referencia contra el precio real de compraventa registrada, provincia a provincia (otra fuente oficial e independiente): ver la validación provincia a provincia.
Qué mejora la precisión
- Precio de zona fino (distrito o zona, no solo provincia).
- Que completes los datos del inmueble: superficie, año, estado, planta, ascensor, exterior, extras.
- Mercados líquidos con muchas operaciones comparables.
Qué la empeora
- Viviendas atípicas (singulares, de lujo, muy reformadas o muy deterioradas).
- Zonas rurales o con pocas transacciones.
- Lo que un algoritmo no puede ver: acabados, vistas, ruido, orientación exacta o la comunidad.
De dónde salen los datos
El armazón es oficial: el precio real de compraventa del Notariado como base preferente, el valor tasado de MITMA donde no llega, el Catastro para las características y el INE para la evolución. Los ajustes por características (garaje, ascensor, terraza…) no van a ojo: los calibramos con cientos de miles de operaciones reales de mercado. Y en Madrid, Barcelona y Valencia te enseñamos viviendas similares cercanas para que contrastes la cifra tú mismo. Tienes el detalle en nuestra metodología.
Lo que NO te decimos que es
Esto no es una tasación oficial (Orden ECO/805/2003) y no tiene validez para el banco. Si necesitas una con validez legal, mira cómo funciona la tasación oficial homologada. Y si una valoración online te promete una cifra exacta al euro, desconfía: nadie puede darla sin ver el inmueble.
Y si lo que quieres saber es quién publica esto, de qué vivimos y qué hacemos cuando nos equivocamos, está escrito y es exigible: cómo trabajamos.
Calcular mi valoración gratisTasación Vivienda Online Gratis ofrece valoraciones automáticas orientativas. Trabajamos para que sean lo más ajustadas posible, pero el precio final de una vivienda lo fija el mercado.