Precio de la vivienda en Donostia / San Sebastián (Gipuzkoa)
El precio de la vivienda en Donostia / San Sebastián (Gipuzkoa) es de ~5980 €/m² (estimación orientativa a partir de la renta (INE) y del valor catastral, no una transacción), un 75% por encima de la media de la provincia de Gipuzkoa (3420 €/m²). El precio real de compraventa registrada en Gipuzkoa es de 3825 €/m². Se registran unas 2284 compraventas de vivienda al año. De ellas, un 8% son de obra nueva y el resto de segunda mano. El alquiler medio es de 13,99 €/m²/mes.
¿Cuánto vale tu casa en Donostia / San Sebastián? Tasación gratis en 1 minuto.Valorar gratisDatos actualizados:
Análisis del mercado en Donostia / San Sebastián
Con 5980 €/m², Donostia / San Sebastián está entre las zonas caras de su provincia: un 75% por encima de la media de Gipuzkoa (3420 €/m²). En el último año el precio de la zona ha subido un 10%. Se registran unas 2284 compraventas de vivienda al año, un mercado con rotación alta para un parque de 94.733 viviendas. Comprar para alquilar renta en torno a un 2,8% bruto anual (alquiler medio 13,99 €/m²/mes), por debajo de la media española (~6%). Comprar una vivienda de 80 m² equivale a unas 21 veces la renta media anual por habitante del municipio (22.330 €).
Alquiler de mercado en Donostia / San Sebastián calculado sobre 12.727 contratos (SERPAVI, Ministerio de Vivienda) y valor tasado oficial. Datos recopilados y revisados por el equipo editorial de Tasación Vivienda Online Gratis.
Actividad del mercado en Donostia / San Sebastián
Operaciones de compraventa registradas en Donostia / San Sebastián durante 2025. Cuantas más operaciones, más líquido es el mercado (más fácil comprar y vender). Fuente: Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (MITMA) / Min. de Vivienda — Estadística de Transacciones Inmobiliarias (compraventa), base notarial (ANCERT). Tabla 2: nº total de transacciones de vivienda por municipios.
Termómetro del mercado en Donostia / San Sebastián
🔴 CalienteMercado caliente en Donostia / San Sebastián: mucha actividad y/o precios al alza. Señales: precios subiendo con fuerza (+10% interanual).
Estimación a partir de la tendencia del precio (INE IPV), la rotación (compraventas MITMA ÷ parque de viviendas del Censo) y la demanda extranjera (Registradores). No usa "días en venta" (no es dato público en España).
El precio en Donostia / San Sebastián en contexto
El precio medio estimado en Donostia / San Sebastián (~5980 €/m²) se sitúa un 75% por encima de la media de la provincia de Gipuzkoa (3420 €/m²) y un 158% por encima de la media nacional (2316 €/m²). En el último año, el precio de la zona ha subido un 10%. El precio está en máximos históricos.
En Donostia / San Sebastián no tenemos compraventas escrituradas propias con las que medir el margen, así que publicamos el precio medio sin horquilla en lugar de dibujar una alrededor.
Valoración fiscal y catastral en Donostia / San Sebastián: el valor de referencia
En Donostia / San Sebastián no hay valor de referencia del Catastro. Gipuzkoa es territorio foral con catastro propio, y la Dirección General del Catastro no publica allí el valor de referencia que desde 2022 sirve de base mínima del ITP y del impuesto de sucesiones y donaciones en el resto de España. El impuesto lo gestiona la Hacienda Foral, que valora por sus propios medios de comprobación.
Por eso aquí no publicamos una cifra fiscal de Donostia / San Sebastián: preferimos decir que no la tenemos a inventarla. Si quieres entender la figura y cómo funciona en el territorio común, aquí explicamos el valor de referencia catastral.
¿Cuánto cuesta una vivienda según el tamaño en Donostia / San Sebastián?
Los pisos pequeños suelen pagarse más caros por metro que los grandes. Este es el precio orientativo por nº de habitaciones en Donostia / San Sebastián, partiendo del precio de zona (5980 €/m²).
| Vivienda | €/m² | Precio orientativo |
|---|---|---|
| 1 habitación (~45 m²) | 6781 | ~305.145 € |
| 2 habitaciones (~65 m²) | 6255 | ~406.575 € |
| 3 habitaciones (~90 m²) | 5651 | ~508.590 € |
| 4+ habitaciones (~120 m²) | 5651 | ~678.120 € |
€/m² por tamaño observado de anuncios (Fotocasa); superficie típica orientativa. El precio real depende de la ubicación y el estado de cada vivienda.
Precio por zona en Donostia / San Sebastián
Datos actualizados:La mitad de las 18 zonas de mercado de Donostia / San Sebastián está entre 6710 y 7100 €/m² (mediana 7100 €/m²; de 4070 a 8930 €/m²). Percentiles 25–75 sobre las zonas de Donostia / San Sebastián con precio de mercado propio; las que no lo tienen se quedan fuera del cálculo en vez de heredar la media.
- Centro · 8931 €/m²
- El Antiguo · 8199 €/m²
- Gros · 7140 €/m²
- Aiete · 7129 €/m²
- Ibaeta · 7099 €/m²
- Ategorrieta - Ulia · 7099 €/m²
- Loiola · 7099 €/m²
- Martutene · 7099 €/m²
- Miramon - Zorroaga · 7099 €/m²
- Igeldo · 7099 €/m²
- Añorga - Zubieta · 7099 €/m²
- Añorga - Zubieta · 7099 €/m²
- Parte Vieja · 7083 €/m²
- Egia · 6582 €/m²
- Amara - Berri · 6531 €/m²
- Intxaurrondo · 4918 €/m²
- Miracruz - Bidebieta · 4499 €/m²
- Altza · 4069 €/m²
Rentabilidad bruta orientativa de comprar para alquilar en cada zona (alquiler medio del municipio ÷ precio de la zona). Las zonas más asequibles suelen rentar más.
- Centro 8931 €/m²1,9%
- El Antiguo8199 €/m²2%
- Gros7140 €/m²2,4%
- Aiete7129 €/m²2,4%
- Ibaeta7099 €/m²2,4%
- Ategorrieta - Ulia7099 €/m²2,4%
- Loiola7099 €/m²2,4%
- Martutene7099 €/m²2,4%
- Miramon - Zorroaga7099 €/m²2,4%
- Igeldo7099 €/m²2,4%
- Añorga - Zubieta7099 €/m²2,4%
- Añorga - Zubieta7099 €/m²2,4%
- Parte Vieja7083 €/m²2,4%
- Egia 6582 €/m²2,6%
- Amara - Berri6531 €/m²2,6%
- Intxaurrondo4918 €/m²3,4%
- Miracruz - Bidebieta4499 €/m²3,7%
- Altza4069 €/m²4,1%
¿Sale a cuenta comprar o alquilar en Donostia / San Sebastián?
Comprar en Donostia / San Sebastián equivale a 36 años de alquiler (ratio precio-alquiler o PER). Ratio alto: alquilar tiende a compensar frente a comprar.
PER = precio de compra ÷ alquiler anual. Como referencia, por debajo de ~16 comprar suele salir a cuenta y por encima de ~24 alquilar. No incluye revalorización, gastos ni fiscalidad.
¿Cuánto necesito para comprar en Donostia / San Sebastián?
Con el precio real de Donostia / San Sebastián (5980 €/m²). Ajusta metros e hipoteca.
Estimación orientativa. Los gastos e impuestos de compra (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría) varían por comunidad autónoma y tipo de vivienda; se usa ~11% de referencia. No es una oferta ni asesoramiento financiero.
Esta es la referencia de precio por metro cuadrado en Donostia / San Sebastián. Para saber el valor concreto de tu vivienda, calcúlalo abajo: ajustamos el precio de zona según los metros, el año, el estado, la planta y la orientación.
Simulador de tasación de vivienda en Donostia / San Sebastián
Gratis y en 1 minuto, con tu correo verificado. Calculamos el valor de tu casa o piso en Donostia / San Sebastián con los datos oficiales del Catastro y el precio real de la zona, y te damos el desglose.
Paso 1 de 4 · Dirección
Escribe la dirección. Recuperamos los metros y el año del Catastro por ti.
Estimación automática orientativa. No es una tasación oficial homologada por el Banco de España.
Avísame si cambia el precio en Donostia / San Sebastián
Recibe un email cuando suba o baje el precio en esta zona, con datos oficiales. Sin spam y con baja en un clic.
Siguientes pasos en Donostia / San Sebastián
Financiar, asegurar y poner en marcha tu vivienda, con nuestras herramientas y guías.
Municipios cercanos a Donostia / San Sebastián
Compara con otros municipios de Gipuzkoa
Guías para vender o comprar en Donostia / San Sebastián
Preguntas frecuentes en Donostia / San Sebastián
¿Cuál es el precio del m² en Donostia / San Sebastián?
El precio medio orientativo en Donostia / San Sebastián se sitúa en torno a ~5980 €/m² (estimación orientativa a partir de la renta (INE) y del valor catastral, no una transacción). Es una referencia de zona; el valor real depende del estado, planta, año y orientación de cada vivienda.
¿Cómo sé cuánto vale mi casa en Donostia / San Sebastián?
Introduce tu dirección en el valorador de esta página. Recuperamos los metros y el año del Catastro y aplicamos el precio de zona con ajustes por las características de tu vivienda.
¿Se vende más obra nueva o de segunda mano en Donostia / San Sebastián?
En Donostia / San Sebastián la segunda mano domina: de las compraventas del último año, un 8% son de obra nueva y el 92% de segunda mano (2299 operaciones, MITMA). Comprar obra nueva suele salir más caro por m² que reformar una vivienda usada.
¿Cómo tasar un piso o una casa en Donostia / San Sebastián gratis?
Con el valorador de esta página: escribe la dirección del inmueble en Donostia / San Sebastián, confirmamos los metros y el año con el Catastro y calculamos una tasación orientativa al instante y gratis. Te pedimos un correo y lo verificamos una vez: así el informe llega a su dueño y podemos contrastar después la estimación con la venta real.
¿Cuánto cuesta valorar una vivienda en Donostia / San Sebastián?
Nuestra valoración online en Donostia / San Sebastián es gratuita y sin compromiso. Solo tiene coste la tasación oficial homologada (la que exige el banco para la hipoteca), que emite una sociedad de tasación registrada en el Banco de España.
¿Esta valoración sirve para la hipoteca?
No. Es una estimación orientativa sin validez legal. La tasación para hipoteca solo puede emitirla una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
¿Tienes una web sobre Donostia / San Sebastián?
Muestra el precio de vivienda de Donostia / San Sebastián — actualizado con datos oficiales— en tu web o blog, gratis. Solo tienes que mantener el enlace de atribución.
Datos orientativos. La valoración automática no es una tasación oficial (Orden ECO/805/2003) ni tiene validez legal, hipotecaria o judicial.