Plusvalía municipal (IIVTNU): qué es, quién la paga y cómo se calcula

La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que cobran los ayuntamientos cuando se transmite un inmueble urbano. Grava, en teoría, el incremento de valor que ha tenido el suelo (no la construcción) desde que se adquirió hasta que se transmite.

Es un impuesto potestativo: cada ayuntamiento decide si lo aplica y aprueba su ordenanza dentro de los límites que fija la ley estatal. Por eso el importe de un mismo caso puede variar de un municipio a otro, y siempre depende del valor catastral del suelo y de los años de tenencia.

En una compraventa la paga el vendedor (el transmitente), porque es quien ha obtenido, en su caso, el incremento de valor. Es un coste a descontar del neto de la venta, junto con la ganancia patrimonial en el IRPF.

En las transmisiones a título gratuito la paga quien recibe el inmueble: en una herencia, el heredero; en una donación, el donatario. Conviene tenerlo previsto, porque se suma a otros impuestos de esas operaciones como el de Sucesiones y Donaciones.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, que anuló el sistema anterior, el Real Decreto-ley 26/2021 reformó el impuesto y estableció dos métodos de cálculo entre los que el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable. El primero es el método objetivo: se aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión.

El segundo es el método real (o de plusvalía real): se calcula sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, tomando la parte proporcional que corresponde al suelo según el valor catastral. Puedes optar por el que arroje una base menor, así que conviene calcular los dos antes de liquidar.

Los coeficientes del método objetivo los aprueba cada ayuntamiento en su ordenanza, pero no pueden superar los topes máximos que fija el Estado y que se actualizan periódicamente. Por eso el mismo inmueble puede tributar distinto según el municipio.

No hay que pagar plusvalía municipal cuando no ha existido incremento de valor del suelo, es decir, cuando se transmite por un precio igual o inferior al de adquisición. Esta exención por inexistencia de incremento está recogida expresamente en la ley tras la doctrina del Tribunal Constitucional, y evita tributar por una plusvalía que no se ha producido.

Para acreditar que no hay ganancia hay que comparar los valores de adquisición y transmisión que consten en las escrituras. Aunque no salga cuota a pagar, en muchos municipios sigue siendo obligatorio presentar la declaración o comunicar la operación al ayuntamiento dentro de plazo.

En las transmisiones entre vivos, como una compraventa o una donación, el plazo para declarar y, en su caso, pagar el impuesto es de 30 días hábiles desde la fecha de la operación. Es un plazo corto, así que conviene tenerlo previsto desde el momento de la firma para no incurrir en recargos.

En las transmisiones por herencia el plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a un año si se solicita a tiempo. Comprueba siempre el procedimiento concreto (autoliquidación o declaración) en la ordenanza de tu ayuntamiento, porque cambia de un municipio a otro.

Como el impuesto depende del valor catastral del suelo, de los años de tenencia y del método que elijas, la mejor forma de hacerte una idea es calcularlo con datos concretos. Con nuestra calculadora de plusvalía introduces los valores y los años y ves una estimación por los dos métodos, para saber cuál te conviene.

Ten a mano el valor catastral (aparece en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro), las fechas de compra y venta y los importes de las escrituras. Con esos datos puedes anticipar el coste antes de firmar y descontarlo del neto que te quedaría de la operación.