IBI: qué es, cómo se calcula y cómo pagar menos

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la titularidad de un inmueble y se paga una vez al año. Está regulado en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y lo gestiona y recauda cada ayuntamiento, que es quien fija el calendario de pago.

Es uno de los principales ingresos de los ayuntamientos y afecta a todos los propietarios, vivan o no en el inmueble. Se paga tanto por viviendas como por locales, garajes, trasteros o suelo, siempre que estén dados de alta en el Catastro.

La base del IBI es el valor catastral del inmueble, un valor administrativo que asigna el Catastro a partir del suelo y la construcción. Sobre esa base (o sobre la base liquidable, si hay reducciones aplicables) se aplica el tipo de gravamen para obtener la cuota anual.

El tipo lo fija cada ayuntamiento dentro de los límites que marca la ley: para los inmuebles urbanos, con carácter general, entre el 0,4% y el 1,1%, ampliable en determinados supuestos. Por eso dos viviendas de valor catastral parecido pueden pagar IBI muy distinto según el municipio en el que estén.

El IBI lo paga quien sea titular del inmueble a 1 de enero de cada año (el propietario o, si existe, el titular de otros derechos como el usufructo). Ese es el momento del devengo, así que si compras una vivienda en marzo, el IBI de ese año corresponde legalmente al vendedor.

En la práctica, en las compraventas es habitual prorratear el importe entre comprador y vendedor por los días de cada uno, pero es un pacto privado: frente al ayuntamiento, el obligado sigue siendo el titular a 1 de enero. Conviene dejarlo claro por escrito en la operación.

Existen bonificaciones que reducen la cuota, unas obligatorias por ley y otras que cada ayuntamiento decide aplicar en su ordenanza. Entre las más habituales están la de familia numerosa, la de las viviendas de protección oficial (VPO) durante los años posteriores a su calificación y la de las instalaciones de aprovechamiento de energía solar, como las placas fotovoltaicas.

Muchos ayuntamientos ofrecen también una pequeña bonificación por domiciliar el pago o por fraccionarlo. Estas ventajas no suelen aplicarse de forma automática: hay que solicitarlas en el ayuntamiento y cumplir los requisitos, así que conviene revisar la ordenanza fiscal del municipio cada año.

El valor catastral se determina a partir de una ponencia de valores que el Catastro elabora por zonas, y se puede actualizar mediante coeficientes en las leyes de presupuestos. Como es la base del IBI, un valor catastral desajustado se traduce directamente en un recibo más alto de lo que correspondería.

Puedes consultar tu valor catastral en la Sede Electrónica del Catastro y, si detectas errores en los datos del inmueble (superficie, uso, antigüedad) o consideras que el valor es superior al de mercado, solicitar su rectificación o recurrirlo por los cauces previstos. Revisar que los datos catastrales son correctos es la vía más directa para pagar el IBI que de verdad corresponde.

El valor catastral no es el valor de mercado, suele ser bastante inferior, pero es un dato oficial útil como punto de partida y aparece en el propio recibo del IBI. No lo confundas con el precio al que venderías la vivienda, que depende de la zona, el estado y las características del inmueble.

Para estimar el IBI de una vivienda puedes usar nuestra calculadora de IBI a partir del valor catastral y el tipo de tu municipio. Y si lo que quieres es saber cuánto vale realmente tu casa, valórala gratis con tu dirección: partimos del precio real de tu zona y ajustamos por las características del inmueble.