Donar una vivienda: impuestos, pasos y cuándo compensa frente a heredar

Donar una vivienda es transmitirla en vida y de forma gratuita a otra persona, normalmente un hijo o un familiar cercano. A diferencia de una herencia, surte efecto de inmediato y se formaliza en escritura pública ante notario, que es obligatoria para donar un inmueble.

Aunque no hay precio, la operación no está libre de impuestos: la ley trata la donación como una transmisión a efectos fiscales, así que hay que contar con varios tributos tanto para quien recibe como para quien dona. Anticiparlos evita sorpresas, porque algunos se pagan aunque no entre dinero en la operación.

El donatario (quien recibe la vivienda) paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Es un impuesto cedido a las autonomías, así que la factura cambia muchísimo según dónde: algunas comunidades bonifican hasta el 99% las donaciones entre padres e hijos, mientras que en otras el coste es notable.

La base sobre la que se calcula es el valor de referencia del Catastro (o el valor de mercado si es superior), y el tipo depende de esa base, del parentesco y de la normativa autonómica. Por eso, antes de donar, conviene mirar la bonificación concreta de tu comunidad para donaciones entre familiares directos.

Es el coste que más sorprende: aunque el donante no recibe nada a cambio, para Hacienda ha existido una transmisión, y debe declarar en su IRPF la ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor por el que adquirió la vivienda y el valor actual (el de referencia o mercado en el momento de donar). Esa ganancia tributa en la base del ahorro.

Además, a diferencia de una venta, si de la donación resultara una pérdida, no se puede computar para pagar menos. Una excepción relevante: los mayores de 65 años que donan su vivienda habitual pueden quedar exentos de esta ganancia en el IRPF. En una herencia, en cambio, esta ganancia del transmitente no existe (la llamada 'plusvalía del muerto' está exenta), y ese es uno de los grandes factores a comparar.

Como en cualquier transmisión de un inmueble urbano, la donación devenga la plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento de valor del suelo desde que se adquirió. En una donación la paga quien recibe la vivienda, y el plazo para liquidarla es de 30 días hábiles desde la escritura.

Si no ha habido incremento de valor del suelo respecto a la adquisición, puede no haber cuota, pero conviene comprobarlo con el ayuntamiento. Súmalo a los otros dos impuestos para tener el coste total real de la operación.

No hay una respuesta única. Donar tiene la ventaja de ordenar el patrimonio en vida y aprovechar bonificaciones autonómicas, pero suma el IRPF del donante (que en una herencia no existe) y no siempre sale más barato. Heredar difiere los impuestos al fallecimiento y evita esa ganancia patrimonial, aunque el Impuesto de Sucesiones puede ser mayor o menor según la comunidad y el momento.

La decisión depende del valor de la vivienda, de tu comunidad autónoma, de la edad del propietario y de la situación familiar. Como todas las cuentas parten del valor del inmueble, el primer paso es tenerlo claro: valórala gratis para estimar la base de los impuestos, y consulta el caso concreto con un asesor fiscal antes de decidir.

El proceso es: acordar la donación, reunir la documentación (escritura de propiedad, nota simple, referencia catastral, certificado de estar al día con la comunidad), firmar la escritura de donación ante notario y liquidar los impuestos en plazo (ISD y plusvalía municipal el donatario; la ganancia en el IRPF el donante en su declaración anual).

Antes de firmar, calcula los tres impuestos con datos concretos para saber el coste total. Ten a mano el valor de referencia del Catastro (base del ISD y de la plusvalía) y el valor de adquisición original (para la ganancia del IRPF). Con una valoración actualizada de la vivienda podrás anticipar la factura y decidir con criterio.