Divorcio y vivienda: quién se queda la casa y la hipoteca
La vivienda suele ser el mayor patrimonio de una pareja y el punto más delicado de un divorcio. Te explicamos quién se queda la casa y la hipoteca, la extinción de condominio (que paga AJD, no ITP) y cómo valorar para repartir sin conflictos.
Uso de la vivienda frente a propiedad
Hay que separar dos cosas: quién usa la vivienda y de quién es. El uso lo decide el convenio regulador o el juez y, cuando hay hijos menores, suele atribuirse al progenitor que tenga la custodia, con independencia de a nombre de quién esté la casa. Es una atribución temporal, no un cambio de propiedad.
La propiedad se resuelve aparte: si la casa está a nombre de los dos (lo habitual en gananciales o en compra por mitades), hay que decidir qué se hace con esa copropiedad. Una cosa es quién vive en ella y otra quién es dueño y sigue respondiendo de la hipoteca.
La hipoteca sigue siendo de los dos
El divorcio no cambia el contrato con el banco: si los dos firmasteis la hipoteca, los dos seguís obligados a pagarla aunque uno se vaya de casa. El banco puede reclamar la cuota entera a cualquiera de los dos, diga lo que diga el convenio entre vosotros.
Para que uno quede liberado hay que negociar con el banco una novación que lo saque como titular, y la entidad solo la acepta si quien se queda demuestra que puede pagar la hipoteca en solitario. Es un paso imprescindible: sin él, seguirás respondiendo de una deuda de una casa que ya no es tuya.
Extinción de condominio: paga AJD, no ITP
La fórmula más habitual y más barata cuando uno se queda la casa es la extinción de condominio (o disolución de la copropiedad): uno de los dos adquiere la mitad del otro y le compensa económicamente. Fiscalmente no se considera una compraventa, así que no paga ITP, sino el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El AJD es bastante más barato: su tipo lo fija cada comunidad autónoma y suele ir del 0,5% al 1,5%, y además solo se calcula sobre el valor de la parte que se transmite, no sobre el valor total de la vivienda. Frente a un ITP del 6-10% de una compraventa, el ahorro es notable, por eso es la vía preferente entre excónyuges.
Valorar la vivienda para repartir bien
Todo el reparto depende de un número: cuánto vale la casa. De ahí sale la compensación que uno paga al otro en la extinción de condominio, o el reparto del dinero si se vende. Partir de una cifra objetiva evita que la negociación se enquiste.
Conviene apoyarse en una valoración basada en datos oficiales y precios reales de la zona, no en lo que cada parte cree que vale. Puedes empezar con una valoración orientativa gratuita del inmueble con su dirección; si hay mucho en juego o desacuerdo, una tasación homologada da una cifra con validez formal para el convenio.
Vender o adjudicar: las opciones
Hay tres caminos. Uno: vender la vivienda a un tercero y repartir lo obtenido tras cancelar la hipoteca (lo más limpio si ninguno puede o quiere quedársela). Dos: que uno se la quede vía extinción de condominio, compensando al otro y asumiendo la hipoteca en solitario. Tres: mantener la copropiedad un tiempo (por ejemplo hasta que los hijos crezcan), aunque prolonga la relación económica y suele traer fricciones.
No hay opción mejor en abstracto: depende de si alguien puede asumir la hipoteca solo, de la situación de los hijos y del mercado. Valorar bien la casa y calcular la cuota que asumiría quien se la queda, con nuestra calculadora de hipoteca, ayuda a decidir con datos y no con tensiones.
Equipo con experiencia en el análisis del mercado inmobiliario español y en el desarrollo de modelos de valoración automática (AVM). Trabajamos exclusivamente con fuentes oficiales (Catastro, Ministerio de Transportes (MITMA), INE y Colegio de Registradores) para explicar, con datos y sin cajas negras, cómo se valora, se compra y se vende una vivienda en España.