Impuestos al vender una vivienda: IRPF, plusvalía municipal e IBI
Vender una casa también tiene impuestos para el vendedor. Estos son los tres principales y cómo reducir la factura legalmente.
Ganancia patrimonial en el IRPF
Tributa la diferencia entre el precio de venta y el de compra (ajustados por gastos e impuestos). Los tramos del ahorro van, de forma orientativa, del 19% al 28% según la ganancia. Hay exenciones: por reinversión en vivienda habitual, para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, o por dación en pago.
Plusvalía municipal
Es un impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo urbano. Desde 2021 puedes elegir el método de cálculo más favorable y no se paga si vendes con pérdidas. Lo abona el vendedor en un plazo de 30 días hábiles.
Un ejemplo de IRPF por la ganancia
Si compraste por 150.000 € (con 15.000 € de gastos e impuestos de compra) y vendes por 210.000 € (con 8.000 € de gastos de venta), la ganancia sujeta es 210.000 − 8.000 − 165.000 = 37.000 €. Aplicando los tramos del ahorro (19% hasta 6.000 € y 21% hasta 50.000 €), pagarías del orden de 7.700 € de IRPF, salvo que apliques una exención.
Exenciones que te pueden ahorrar el IRPF
Las dos más relevantes: reinvertir todo el importe de la venta en tu nueva vivienda habitual dentro de 2 años (exención total; parcial si reinviertes solo una parte), y la exención para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. También está exenta la dación en pago de la vivienda habitual para cancelar deudas.
Errores que salen caros
Los más comunes: olvidar sumar al valor de compra los gastos e impuestos que pagaste (infla la ganancia y el impuesto), no presentar la plusvalía en plazo, y dar por hecho que vender la vivienda habitual nunca tributa (sí tributa, salvo exención). Ante la duda, revisa tu caso con un asesor antes de firmar.
IBI y otros gastos
El IBI del año lo paga quien sea titular a 1 de enero, aunque es habitual prorratearlo con el comprador. Suma también la comisión de la inmobiliaria (si la hay) y el certificado energético. Calcula lo que te quedaría neto con nuestra valoración.
Equipo con experiencia en el análisis del mercado inmobiliario español y en el desarrollo de modelos de valoración automática (AVM). Trabajamos exclusivamente con fuentes oficiales (Catastro, Ministerio de Transportes (MITMA), INE y Colegio de Registradores) para explicar, con datos y sin cajas negras, cómo se valora, se compra y se vende una vivienda en España.