Heredar una vivienda en España: Impuesto de Sucesiones, plusvalía y qué hacer con la casa
Heredar una casa implica impuestos que varían mucho por comunidad autónoma y decisiones importantes, sobre todo si sois varios herederos. Te lo explicamos paso a paso y sin letra pequeña.
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
Al heredar una vivienda se paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que gestiona cada comunidad autónoma. Aquí está la gran diferencia: algunas comunidades tienen bonificaciones de hasta el 99% para hijos y cónyuges, mientras que en otras la factura puede ser considerable. Depende del parentesco, del valor heredado y del patrimonio previo del heredero.
Hay un plazo de 6 meses desde el fallecimiento para liquidarlo (prorrogable). La base sobre la que se calcula es el valor de referencia del Catastro de la vivienda (o el valor declarado, si es mayor).
La plusvalía municipal de la herencia
Además del ISD, al heredar se paga la plusvalía municipal (IIVTNU) al ayuntamiento, que grava el aumento de valor del suelo desde la última transmisión. Desde 2021 puedes elegir el método de cálculo más favorable y no se paga si no ha habido incremento de valor.
Muchas comunidades y ayuntamientos aplican bonificaciones a la vivienda habitual heredada por hijos o cónyuge. Conviene comprobarlo antes de liquidar.
El valor de referencia como base
Tanto el ISD como una futura venta parten del valor de referencia del Catastro. Saber cuánto vale realmente la vivienda te ayuda a decidir si aceptar la herencia, cómo repartirla y a qué precio venderla. Puedes obtener una valoración orientativa gratis con la dirección del inmueble.
¿Vender, alquilar o quedársela?
Si eres el único heredero, la decisión es tuya: vender (y tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF, salvo exenciones), alquilar (rentabilidad recurrente) o quedártela. Si sois varios herederos, la casa queda en proindiviso: cualquiera puede vender su parte o pedir la extinción del condominio, en la que uno se queda el inmueble y compensa al resto (tributa por AJD, más barato que una compraventa).
Valorar bien la vivienda es clave para repartir de forma justa y calcular la compensación entre hermanos.
Pasos para heredar y poner la casa a tu nombre
Obtener el certificado de defunción y el de últimas voluntades; conseguir el testamento o hacer la declaración de herederos; aceptar la herencia ante notario (escritura de aceptación y adjudicación); liquidar el ISD y la plusvalía; e inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. A partir de ahí ya puedes venderla, alquilarla o disolverla si hay copropiedad.
Equipo con experiencia en el análisis del mercado inmobiliario español y en el desarrollo de modelos de valoración automática (AVM). Trabajamos exclusivamente con fuentes oficiales (Catastro, Ministerio de Transportes (MITMA), INE y Colegio de Registradores) para explicar, con datos y sin cajas negras, cómo se valora, se compra y se vende una vivienda en España.