Okupas y valor de tu casa: prevención, desahucio y cómo afecta a la venta

La ley distingue según el tipo de vivienda. Si ocupan tu morada, tu vivienda habitual o una segunda residencia de uso efectivo, es allanamiento de morada (art. 202 del Código Penal), un delito más grave que permite actuar con mayor rapidez, incluso con intervención policial cuando es flagrante.

Si ocupan un inmueble vacío que no constituye morada (un piso deshabitado, un local, una vivienda de un banco), es usurpación (art. 245 del Código Penal), una infracción menos grave cuya resolución suele ir por la vía judicial y es más lenta. Esta distinción es la que marca lo rápido que podrás recuperar el inmueble.

La prevención es lo más eficaz, porque recuperar una vivienda ocupada siempre lleva tiempo. Evita que la casa parezca abandonada: puerta antiokupa o de seguridad, alarma conectada con aviso a central, buena relación con el vecindario para que avisen, y revisar el inmueble con frecuencia si está vacío.

Existen seguros de hogar con cobertura antiocupación que cubren asistencia jurídica y ciertos gastos. Actuar en las primeras 48 horas es clave: cuanto antes se denuncie una ocupación reciente, más opciones hay de una respuesta rápida.

Cuando la ocupación ya se ha consumado, la recuperación va por la vía civil o penal según el caso. Existe un procedimiento de desahucio ágil (introducido por la Ley 5/2018) para que particulares y entidades sin ánimo de lucro recuperen la vivienda con mayor rapidez cuando no hay título que justifique la ocupación.

En la práctica los plazos varían mucho según el juzgado y las circunstancias (por ejemplo, si hay menores o situación de vulnerabilidad, que pueden abrir trámites con servicios sociales). Conviene actuar siempre con abogado desde el principio y no intentar echar a los ocupantes por la fuerza, porque puede volverse en tu contra.

Una vivienda ocupada vale bastante menos que la misma vivienda libre. El comprador de un inmueble ocupado asume un riesgo (no sabe cuándo podrá disponer de él) y un coste (proceso judicial, tiempo, incertidumbre), y eso lo descuenta con fuerza del precio. Los descuentos en pisos ocupados que salen al mercado son muy elevados, precisamente por esa incertidumbre.

Incluso el riesgo percibido pesa: una vivienda vacía en una zona con casos de ocupación puede ser más difícil de vender o alquilar. Por eso, al valorar, la situación posesoria (libre, ocupada o con inquilino) es un factor de primer orden, no un detalle.

Se puede vender una vivienda ocupada, pero hay que hacerlo con transparencia total: informar de la situación, aportar la documentación del proceso judicial si lo hay y ajustar el precio a la realidad. Ocultarlo genera nulidades y reclamaciones posteriores.

Antes de poner precio, conviene tener una referencia del valor de la vivienda libre y descontar de forma realista el riesgo de la ocupación. Puedes partir de una valoración orientativa gratuita del inmueble en su estado normal y, sobre esa cifra, aplicar el descuento que exige el mercado para inmuebles con ocupantes.