Extinción de condominio: cómo quedarte con la casa pagando menos impuestos

La extinción de condominio (o disolución de comunidad) es la operación por la que una vivienda que pertenece a varios copropietarios pasa a ser de uno solo, que compensa a los demás por su parte. No es una compraventa: no se vende una cuota, se disuelve la copropiedad y se adjudica el bien completo a uno de los comuneros.

Es muy habitual tras un divorcio (los dos cónyuges eran dueños al 50% y uno se queda la casa), en una herencia con varios herederos, o cuando una pareja o unos amigos que compraron juntos deciden que uno se quede el inmueble. La clave fiscal es que, bien planteada, tributa mucho más barato que comprar la mitad al otro.

Si uno de los copropietarios comprara la mitad del otro, sería una compraventa y pagaría el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que va del 6% al 10% según la comunidad autónoma, sobre el valor de esa mitad. La extinción de condominio, en cambio, no se considera una transmisión sino la concreción de un derecho que ya se tenía, así que tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele estar entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad.

El ahorro es grande: en una vivienda de 200.000 €, comprar la mitad (100.000 €) por ITP al 8% costaría 8.000 €; por AJD al 1% sobre la parte que se adjudica, ronda una fracción de esa cifra. Para que Hacienda lo admita como extinción de condominio y no como compraventa encubierta, deben cumplirse los requisitos del siguiente punto.

El primer requisito es que el bien sea indivisible o que dividirlo lo desmerezca: una vivienda normal se considera indivisible, porque no se puede partir en dos sin destruir su valor. El segundo es que al copropietario que sale se le compense en dinero (no con otro bien), por el valor de su cuota.

Si en lugar de compensar en metálico se entregara otra propiedad, o si el que se queda la casa asume un exceso de adjudicación que no se compensa correctamente, Hacienda puede recalificar la operación y hacerte pagar el ITP. Por eso conviene fijar bien el valor de la vivienda y documentar la compensación en la escritura.

En una extinción de condominio bien hecha, sin exceso de adjudicación y sin actualizar el valor por encima del de adquisición, el copropietario que sale no genera ganancia patrimonial en el IRPF: simplemente recupera en dinero el valor de su parte. Si se pacta una compensación superior al valor real, esa diferencia sí podría tributar.

Con la plusvalía municipal ocurre algo parecido: la disolución de comunidad sin exceso de adjudicación no se considera, en general, un hecho que devengue el impuesto, que quedaría diferido a la futura transmisión. Al ser una materia con matices por comunidad y ayuntamiento, conviene confirmarlo con un asesor para tu caso.

Todo gira en torno a un número: cuánto vale hoy la vivienda. La compensación al copropietario que sale es su porcentaje sobre ese valor (por ejemplo, el 50% si eran dueños a partes iguales), descontando la parte proporcional de la hipoteca pendiente si la hubiera. Fijar un valor realista evita conflictos y que Hacienda cuestione la operación.

Antes de acordar la cifra, valora la vivienda gratis con nuestra herramienta para partir de un precio de mercado objetivo con datos oficiales, y contrástalo con el precio de cierre real de la zona. Si vais a formalizarlo ante notario para una hipoteca o hay discrepancia, puede pedirse además una tasación oficial.

Es uno de los casos más frecuentes: un matrimonio en gananciales o con la vivienda al 50% se separa y uno de los dos se queda la casa. Hacerlo como extinción de condominio (AJD) en lugar de como compraventa de la mitad (ITP) ahorra miles de euros, y además, cuando se hace dentro de la disolución de la sociedad conyugal, suele estar exento de AJD en muchos supuestos.

Si además hay una hipoteca en común, tendréis que negociar con el banco que uno de los dos quede como único titular (novación o subrogación), algo que el banco no está obligado a aceptar. Conviene tener el valor de la vivienda y la hipoteca pendiente claros antes de sentarse a negociar.