Comprar vivienda de obra nueva: impuestos, pasos y garantías

Al comprar obra nueva (la primera transmisión de la vivienda, directamente del promotor) no se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que grava la segunda mano, sino el IVA. Para vivienda, el tipo de IVA es del 10%, que se suma al precio y se paga al promotor.

Además del IVA, la compra tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al formalizar la escritura, un impuesto autonómico cuyo tipo fija cada comunidad (habitualmente entre el 0,5% y el 1,5%). Las viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública pueden tributar a un IVA reducido del 4%.

La compra de obra nueva suele empezar sobre plano, antes de que el edificio esté terminado. El proceso arranca con un contrato de reserva o de arras y la elección de la vivienda, y continúa con un contrato de compraventa privado en el que se fijan el precio, la forma de pago y la fecha prevista de entrega.

Durante la construcción vas haciendo entregas a cuenta del precio, y la operación se cierra con la escritura pública ante notario en el momento de la entrega de llaves, cuando la vivienda ya tiene la licencia de primera ocupación. Revisa bien las calidades y las condiciones del contrato, porque compras algo que todavía no puedes ver terminado.

Cuando entregas dinero a cuenta antes de que la vivienda esté terminada, la ley obliga al promotor a garantizar esas cantidades mediante un aval bancario o un seguro. Esta protección, que en su día introdujo la Ley 57/1968 y hoy regula la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, asegura que recuperarás lo entregado si la obra no se termina o no se entrega en plazo.

Exige siempre por escrito el documento que acredite ese aval o seguro y que las cantidades se ingresen en una cuenta especial afecta a la promoción. Es tu principal salvaguarda frente a un problema del promotor, así que no entregues dinero a cuenta sin comprobar que existe.

La vivienda nueva viene con garantías legales frente a defectos, escalonadas por su gravedad, según la Ley de Ordenación de la Edificación. La más conocida es el seguro decenal: cubre durante 10 años los daños que afecten a la estructura y a la estabilidad del edificio (cimentación, vigas, muros de carga).

A esas se suman la garantía trienal, de 3 años, para los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad, y la garantía anual, de 1 año, para los defectos de acabado o terminación. Guarda toda la documentación de la entrega, porque es la base para reclamar dentro de cada plazo.

El promotor fija el precio, pero eso no significa que siempre esté ajustado al mercado de la zona. Antes de comprometerte conviene tener una referencia independiente del €/m² de obra nueva en ese barrio o municipio, para saber si lo que pagas está en línea o por encima de lo razonable.

Puedes contrastarlo con nuestras páginas de precio por municipio y distrito, con datos oficiales, y hacerte una idea del valor de la vivienda con nuestro valorador gratuito a partir de sus características. Es la forma de negociar con datos y de no pagar de más por la etiqueta de nuevo.

Al presupuestar una compra de obra nueva, recuerda que al precio hay que sumarle el IVA, el AJD y los gastos de notaría, registro y gestoría, que en conjunto elevan el desembolso por encima del precio de venta. Tenerlo calculado desde el principio evita sorpresas a la hora de firmar.

Con nuestra calculadora de ITP puedes ver el impuesto de una compra de segunda mano para comparar, y con la calculadora de gastos de la operación estimas notaría, registro y demás costes asociados. Así sabes con antelación cuánto necesitas ahorrado además de la entrada.