Superficie útil, construida y catastral: cuál usar para valorar tu casa
Un mismo piso puede tener tres superficies distintas, y usar una u otra cambia el precio por m². Te explicamos cuál es cada una y cuál usar para valorar bien.
Las tres superficies y en qué se diferencian
La superficie útil es la realmente pisable dentro de la vivienda, sin contar el grosor de los muros. La superficie construida añade esos muros, tabiques y, si aplica, la parte proporcional de zonas comunes (portal, escaleras). La superficie catastral es la que consta en el Catastro, normalmente la construida, y a veces incluye una parte de elementos comunes.
Como regla aproximada, la útil suele ser un 10-25% menor que la construida, según la antigüedad y la distribución del edificio.
¿Cuál usar para calcular el precio por m²?
Depende de con qué lo compares. Los precios de mercado y los índices oficiales (como el valor tasado del MITMA que usamos) se expresan en €/m² construido, así que para comparar con esos precios debes usar la superficie construida. Para saber cuánto espacio real tienes, mira la útil.
El error habitual es coger el precio €/m² de una fuente (construido) y multiplicarlo por los metros útiles: da un valor más bajo de lo real. Usa siempre la misma base.
Por qué el anuncio y el Catastro no coinciden
Los anuncios de portales a veces exageran los metros o mezclan superficies (incluyen terraza o trastero). El Catastro es más fiable como referencia oficial, pero puede estar desactualizado tras reformas. Ante la duda, la superficie de la escritura y la nota simple del Registro son las que tienen valor legal.
Cómo afecta a la valoración
Al valorar tu vivienda, nosotros recuperamos la superficie construida del Catastro con tu dirección y aplicamos el precio €/m² de tu zona, para que la cuenta sea coherente. Si has reformado o ampliado y el Catastro no lo refleja, puedes ajustar los metros para una estimación más precisa.
Equipo con experiencia en el análisis del mercado inmobiliario español y en el desarrollo de modelos de valoración automática (AVM). Trabajamos exclusivamente con fuentes oficiales (Catastro, Ministerio de Transportes (MITMA), INE y Colegio de Registradores) para explicar, con datos y sin cajas negras, cómo se valora, se compra y se vende una vivienda en España.