Cuánto puedes ganar alquilando tu piso: rentabilidad por zona y cómo tributa
Comprar para alquilar puede rentar de forma muy distinta según la zona. Te explicamos cómo calcular la rentabilidad de verdad (descontando gastos e impuestos), dónde es más alta y cómo tributa el alquiler tras la reforma.
Rentabilidad bruta: la primera cuenta
La rentabilidad bruta es la cuenta rápida: el alquiler que cobras en un año dividido entre el precio de compra, en porcentaje. Por ejemplo, un piso de 150.000 € que alquilas por 750 €/mes (9.000 €/año) da una rentabilidad bruta del 6%.
Es útil para comparar zonas de un vistazo, pero se queda corta: no descuenta los gastos ni los impuestos, ni tiene en cuenta los meses que el piso pueda estar vacío.
Rentabilidad neta: descuenta gastos y desocupación
La rentabilidad neta es la que de verdad cuenta. Al ingreso del alquiler hay que restarle el IBI, la comunidad, el seguro de hogar, el mantenimiento y una previsión de meses sin inquilino (desocupación). Además, sobre la inversión total hay que sumar los gastos de compra (impuestos, notaría, registro), que rondan el 10-13% del precio.
Con esos descuentos, una rentabilidad bruta del 6% suele quedarse en un 4-4,5% neto. Si además compras con hipoteca, entra en juego el cash-flow (lo que te queda cada mes tras pagar la cuota) y el cash-on-cash (el retorno sobre el dinero que pusiste de entrada). Puedes calcular todo esto en la ficha de alquiler de cada municipio, con el precio y el alquiler reales precargados.
Dónde renta más: varía mucho por zona
La rentabilidad no es igual en toda España. Las zonas más caras (grandes capitales, costa premium) suelen tener rentabilidades más bajas porque el precio de compra sube más que el alquiler; las ciudades medianas y las coronas metropolitanas suelen ofrecer rentabilidades brutas más altas.
En nuestras páginas de precio del alquiler por provincia y municipio mostramos la rentabilidad bruta media de cada zona, calculada con datos oficiales: el precio de compraventa (Registradores y valor tasado del MITMA) y el alquiler medio del SERPAVI. Es la forma de comparar zonas con números reales, no con impresiones.
Cómo tributa el alquiler
El dinero del alquiler tributa en tu IRPF como rendimiento del capital inmobiliario: declaras los ingresos, restas los gastos deducibles (IBI, comunidad, intereses de la hipoteca, reparaciones, amortización del inmueble…) y sobre el rendimiento neto se aplica una reducción.
Con la Ley de Vivienda de 2023, esa reducción por alquiler de vivienda habitual va del 50% al 90%: es mayor si bajas la renta en zona tensionada, si alquilas a jóvenes o si acabas de reformar. Antes era del 60% fijo. Conviene tenerlo en cuenta al calcular la rentabilidad neta después de impuestos.
Antes de comprar para alquilar
Mira la rentabilidad neta, no solo la bruta; comprueba la demanda de alquiler real de la zona; ten un colchón para desocupación y averías; y valora bien la vivienda antes de comprar para no pagar de más. Puedes empezar valorando gratis cualquier vivienda con su dirección y consultando la rentabilidad de su municipio.
Equipo con experiencia en el análisis del mercado inmobiliario español y en el desarrollo de modelos de valoración automática (AVM). Trabajamos exclusivamente con fuentes oficiales (Catastro, Ministerio de Transportes (MITMA), INE y Colegio de Registradores) para explicar, con datos y sin cajas negras, cómo se valora, se compra y se vende una vivienda en España.