En 1444 municipios españoles, Hacienda calcula tus impuestos sobre un valor superior al precio real de escritura

Hemos cruzado el valor de referencia del Catastro —la base mínima sobre la que se liquidan el ITP de una compra y el impuesto de sucesiones y donaciones de una herencia— con el precio que de verdad se firma ante notario, municipio a municipio. En más de la mitad del país, el primero va por encima del segundo.

Por qué esto le importa a quien compra o hereda

Desde 2022 el valor de referencia es la base mínima de tributación: aunque en la escritura figure un precio inferior, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia. Si compras por 150.000 € en un municipio donde el Catastro dice 170.000 €, pagas el ITP sobre 170.000 €. En los 1444 municipios de esta lista, esa diferencia no es la excepción: es lo que ocurre con el precio típico de la zona.

La ley permite discutirlo, pero exige aportar una prueba objetiva de que el valor de mercado es inferior. Ese es justo el dato que casi nadie publica: cuánto se está escriturando de verdad en tu municipio.

Qué dijo el Tribunal Constitucional en 2026

La sentencia 13/2026, de 12 de febrero, desestimó por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad planteada contra este régimen: el valor de referencia como base imponible es constitucional. Circula la idea contraria, y no es cierta.

Ahora bien, el propio tribunal subraya algo que suele quedar en letra pequeña: es un sistema abierto, no inmutable, que puede impugnarse sin limitación de medios de prueba y corregirse si se demuestra que no refleja el valor de mercado. Es decir: el valor de referencia se presume correcto, pero la presunción admite prueba en contra. Este estudio va justo de eso — de aportar el dato objetivo con el que empezar a discutirlo.

No somos asesores fiscales y esto no es asesoramiento jurídico: para un caso concreto, consulta con un profesional. Queda además pendiente que el Tribunal Supremo se pronuncie sobre qué peso tiene una tasación individual frente al valor de referencia.

Los 25 municipios donde más se dispara el valor de referencia

Cómo lo hemos calculado

• Valor de referencia: zonas de valor publicadas por la Dirección General del Catastro, agregadas por municipio. Solo se incluyen municipios con al menos 5 zonas de valor, para que la media no dependa de una sola zona.
• Precio escriturado: precio real de compraventa ante notario (Portal Estadístico del Notariado (CGN) — precio real de compraventa escriturada, últimos 12 meses.). Se descartan los municipios sin muestra suficiente, donde la cifra sería estimada y no medida.
• Filtro de ruido: se excluyen los cocientes iguales o superiores a 3. En pueblos con muy pocas compraventas al año aparecen proporciones absurdas que reflejan el tamaño de la muestra, no la realidad del mercado.
• Resultado: 2566 municipios comparables. Los datos de origen son públicos y cualquiera puede reproducir el cruce.

Este estudio compara valores medios por municipio, no viviendas concretas. Que el valor de referencia supere el precio típico de tu municipio no implica que lo supere en tu caso: depende de la zona, del estado y de las características del inmueble. Es una señal para revisarlo, no una conclusión sobre tu vivienda.

Fuentes: Dirección General del Catastro (valor de referencia, zonas de valor) y Portal Estadístico del Notariado (CGN) — precio real de compraventa escriturada, últimos 12 meses.. Reutilización libre citando la fuente y enlazando a este estudio.